Определение понятия земельный участок

Понятие «земельный участок» является весьма неоднозначным. От толкования его зависит понимание и применение норм права, которые основаны на этом понятии. С одной стороны, земельный участок является вещью и особым объектом недвижимости, а с другой стороны земельный участок рассматривается как природный ресурс, который требуется рационально использовать и охранять от неблагоприятного воздействия природы и воздействия человека.

В юридической литературе понятие «земельный участок» определяется разными авторами по-разному. Например, Кособродов В.М. под земельным участком понимает индивидуализированную в установленном порядке часть поверхности земли. Индивидуализируют данный участок его местонахождение, границы, кадастровый номер, размер территории, целевое назначение. При этом, следует отметить, что воздушное пространство над земельным участков и недра, расположенные под земельным участком, не являются частью земельного участка [3].

Однако, данное определение земельного участка не совсем точное, поскольку, размер территории и целевое назначение земельного участка не могут его индивидуализировать: размер земельного участка можно определить только основываясь на его границах, поэтому внесение в определение размера (площади) земельного участка не отвечает научному требованию о необходимости. Целевое назначение земельного участка также не позволяет индивидуализировать земельный участок, поскольку оно может меняться в порядке, предусмотренном законом.

Шихалева О.В. дает определение земельного участка, как «геометризированного блока почвенного слоя или части поверхности земли, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами» [7]. Такое определение тоже не совсем точное. Любой объект, который находится над земельным участком, не может являться частью земельного участка, а является иным объектом гражданских прав: если объектом является здание – то это недвижимое имущество; если транспортное средство, лавка или иной аналогичный объект – это движимое имущество; если дерево или камень, то по отношению к земельному участку их следует рассматривать, как главная вещь и принадлежность, но не как часть земельного участка.

Крамкова Т.В. определяет земельный участок как «недвижимую вещь, которая представляет собой часть земли с определёнными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой может быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также прочно связанные с землёй объекты природного и антропогенного происхождения» [4]. С таким определением также трудно полностью согласиться. Во-первых, площадь и целевое назначение земельного участка не нужно вносить в определение земельного участка по тем причинам, которые уже были изложены. Во-вторых, нельзя прочно связанные с землей объекты искусственного происхождения включать в состав земельного участка. Зачастую такие объекты являются самостоятельным недвижимым имуществом (например, здания или сооружения).

Недостатком всех вышеперечисленных определений является отнесение площади и целевого назначения земельного участка к характеристикам, которые якобы позволяют индивидуализировать земельный участок. Считаю, что данные характеристики не могут индивидуализировать земельный участок, однако они требуются для отражения особенностей его правового режима. Следовательно, их целесообразно внести в определение понятия «земельный участок», но в качестве дополнительных признаков, отражающих особенности правового режима этого объекта недвижимости.

В теории земельного права было много попыток разделить содержание таких близких по смыслу понятий, как «земельный участок», «земля», «почва», «угодье», что вызвано, прежде всего, недостатками их законодательного закрепления. Для верного правоприменения данных терминов необходимо сначала выяснить, законодательное их регулирование в настоящее время.

В действующей редакции п. 3 ст. 6 ЗК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. Согласно названной норме, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1]. Исходя из буквального толкования данной нормы можно сделать вывод, что земельное законодательство, равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи.

Примечательно, что в действующем ЗК РФ не содержится понятия земельного участка как объекта земельных правоотношений. В изначальной редакции ЗК РФ (до 24 октября 2008 г.) содержалась следующая формулировка: «земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Аналогичное определение земельного участка было в ст. 11.1 ЗК РФ («земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»), признанной утратившей силу в 2015 году.

Следовательно, законодатель, при утверждении поправок, исключил из определения земельного участка такой признак, как «почвенный слой». В результате, «почва» теперь не относится к обязательным составляющим определения земельного участка. При этом, законодательно был изменен еще один важнейший признак земельного участка, заключающийся в характеристиках, которые дают возможность определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Этим признаком являются границы земельного участка. По мнению С.Ю. Стародумовой, к таким характеристикам следует также отнести природные, антропогенные и фактические (физические характеристики) [5].

На мой взгляд, помимо вышеуказанных к подобным характеристикам следует также отнести природно-антропогенные, т.е. наличие на земельном участке природных объектов, измененных в результате хозяйственной и иной деятельности, или объектов, созданных человеком, обладающих свойствами природных объектов и имеющих рекреационное и защитное значение [6].

Таким образом, перечень характеристик земельного участка, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, выглядит следующим образом:

1. Природные – наличие на его поверхности водных объектов, имеющих естественное происхождение, деревьев и т.д.
2. Природно-антропогенные – наличие искусственных объектов, например водных
3. Антропогенные – свидетельствуют о наличии зданий, сооружений и т.п. на земельном участке
4. Фактические – площадь земельного участка, а также наличие установленных границ.

Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

а) вид объекта недвижимости (земельный участок);

б) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

в) описание местоположения объекта недвижимости;

г) площадь объекта недвижимости.

Очевидно, что первая характеристика не может являться идентифицирующим признаком, так как не позволяет отличить один земельный участок от иного, являясь наименованием объекта недвижимости. В отношении второго признака следует согласиться со следующей позицией: кадастровый номер выступает в качестве идентификатора, но не идентифицирующего признака самого земельного участка. Он действительно не характеризует объект недвижимости как вещь, а позволяет найти необходимую информацию о вещи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вместе с тем значимость данной характеристики сложно переоценить при вовлечении земельного участка в гражданский оборот, а также при его определении в качестве объекта права собственности и иных прав на него. Площадь земельного участка также не может рассматриваться в качестве идентифицирующего признака земельного участка как объекта, поскольку согласно п. 9 ст. 22 Закона № 218-ФЗ очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать. Из всех характеристик объекта недвижимости, указанных в законодательстве, единственной уникальной характеристикой любого земельного участка является только одна – его местоположение. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью. Более того, именно местоположение обусловливает привлекательность земельного участка как объекта права собственности и во многом определяет его рыночную стоимость.

Обратим внимание, что определение понятия земельного участка и разграничение его от иных смежных терминов, применяющихся в земельном законодательстве, имеет важное практическое значение. Оно проявляется прежде всего в том, что налогообложение, совершение сделок, связанных с переходом прав, а также возможность пользоваться судебной защитой при возникновении споров в полной мере могут быть реализованы лишь в отношении земельного участка, отвечающего требованиям, содержащимся в законодательстве.

Приводя рассуждения о целесообразности включения понятия «земля» в ЗК РФ, Тоточенко Д.А. предполагает, что данный термин можно сформулировать следующим образом: «земля - это часть земной поверхности, состоящая из совокупности индивидуализированных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также участок земли, который не является индивидуально определенным» [6, с. 15].

Приведенное определение отражает двойственную сущность, заложенную в понятие «земля» законодателем. Так, с одной стороны, под землей следует понимать часть земной поверхности, которая индивидуально не определена и, соответственно, в отличие от земельного участка не может быть объектом гражданских правоотношений. С другой стороны, в качестве объекта государственного и муниципального управления земля понимается как совокупность индивидуально определенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В законодательстве и юридической практике нередко употребляются такие понятия, как «смежный земельный участок» и «соседний земельный участок». Зачастую, особенно в судебной практике, эти понятия даже употребляются как синонимы, что не совсем верно. В словаре С.И. Ожегова «смежный» означает находящийся непосредственно рядом, имеющий общую границу. Значение понятия «соседний» в словаре трактуется как расположенный вблизи, рядом с кем или чем-нибудь. Несложно заметить, что лексическое значение указанных терминов не одинаково и имеет свои особенности. Так, смежный земельный участок в отличие от соседнего земельного участка обладает обязательной общей границей с прилегающим земельным участком. Соседний же земельный участок, являясь более широким понятием, может и не обладать общей границей с расположенным вблизи земельным участком.

В земельном законодательстве термин «смежный земельный участок» употребляется применительно к земельному участку, обладающему общей границей с находящимся рядом земельным участком. Так, в ст. 11.6 «Объединение земельных участков» ЗК РФ указано, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается. Таким образом, в Кодексе в отношении земельных участков, имеющих общую границу, законодатель использует термин «смежные земельные участки».

Вместе с тем в отдельных случаях данные термины используются без учета их специфики. Например, в ст. 274 ГК РФ законодатель не учитывает специфику рассматриваемых терминов. В связи с этим полагаю, что действующее законодательство, регулирующее земельные отношения, необходимо привести к единообразию, взяв за основу позицию законодателя, отраженную в ЗК РФ, согласно которой в отношении земельных участков, имеющих общую границу, применяется термин «смежные земельные участки».

В связи с вышеизложенным особое значение имеет установление границ земельных участков. Уточнение границ земельного участка требуется сделать в случае, когда земельный участок, который находится в публичной собственности, предоставляется без торгов. Нельзя его предоставить, если границы такого участка подлежат уточнению (пп. 24 ст. 39.16 ЗК РФ). Других обязательных случаев, когда нужно уточнить границы земельного участка, нет.

При этом нужно учитывать, что ранее участки ставились на кадастровый учет без определения их точных границ. Координаты характерных точек границ участка начали устанавливать только с 1 марта 2008 г. (ч. 7 ст. 38 ранее действовавшего Закона о кадастре недвижимости). Поэтому большое количество участков в ЕГРН точных границ не имеет.

Если у участка не установлены координаты характерных точек границ, то рекомендуется провести процедуру их уточнения. В результате у участка будут определены точные границы. В первую очередь это защитит правообладателя от присвоения части участка и споров с владельцами смежных участков о расположении границ.

Уточнение местоположения границ земельного участка допускается в тех случаях, когда в ЕГРН (Письма Росреестра от 18.08.2017 N 19-02759/17, от 08.12.2020 N 13-00451/20):

• отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ;
• координаты характерных точек границ определены с точностью ниже нормативной точности для земель определенного целевого назначения;
• сведения о координатах какой-либо характерной точки границ не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат);
• присутствует ошибка, в том числе реестровая, о местоположении границ и осуществляются мероприятия по ее исправлению.

Кадастровый учет проводят в связи с образованием или созданием земельного участка как объекта недвижимости. В этом случае государственный кадастровый учет будет осуществлен в связи с формированием нового земельного участка из земель, государственная собственность на которые не была ранее разграничена.

Таким образом, можно сформулировать следующее определение земельного участка: Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности в пределах замкнутого контура установленных в соответствии с законом границ (включая поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений и иных построек), используемый по целевому назначению в соответствии с законом и иными правовыми актами.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Кособродов В.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Автореф. дисс…к.ю.н. Волгоград, 2006. 20 с.
4. Крамкова, Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка : автореферат дис. ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Рос. акад. гос. службы при Президенте РФ. - Москва, 2006. - 26 с.
5. Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. - 201 - № 5. - С. 42-45.
6. Тоточенко Д.А. Понятие «Земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. - 201 - №11 (239). - С. 152-159.
7. Шихалева, О.В. Земельный участок как объект гражданских прав : автореферат дис. ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Ур. гос. юрид. акад. - Екатеринбург, 2006. - 24 с.