Управление многоквартирными домами: теория и практика

Управление многоквартирными домами является одной из важнейших задач в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Это связано с тем, что многоквартирные дома представляют собой сложные системы, в которых необходимо обеспечивать комфортное проживание жильцов, поддерживать техническую исправность зданий и инженерных систем, а также решать множество других задач.

Проблемы содержания и эффективного управления имеющимся жилищным фондом, эффективная его эксплуатация, хранение и приумножение – актуальные вопросы настоящего. В связи с неудовлетворительным техническим состоянием большой доли жилого фонда Российской Федерации, низкой энергоэффективностью многоквартирных жилых домов, пассивным отношением совладельцев к эффективному управлению и использованию общего имущества необходимы неотложные изменения. С учетом опыта европейских стран внедрение эффективной управленческой системы в отношении жилищного фонда может быть возможным за счет привлечения в эту сферу профессиональных управителей.

Начнем с теории управления многоквартирным домами. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим управление многоквартирным домом, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Стоит сразу отметить, что понятие управления многоквартирным домом в ЖК РФ отсутствует, хотя осуществлению данной деятельности посвящен целый раздел VIII Кодекса. Поэтому стоит обратиться к юридической доктрине.

По мнению авторов, управление жилым домом – это хозяйственная деятельность соответствующих субъектов хозяйствования, которая имеет целью удовлетворение потребности совладельцев многоквартирного дома в эффективном управлении этим домом и предусматривает получение дохода за выполнение управленческих функций [5, c. 160].

Группой авторов управление домом определяется как «действия, направленные на обеспечение эффективного функционирования дома и придомовой территории в соответствии с их целевым назначением и сохранностью их потребительских свойств, а также на организацию обеспечения потребности жильцов дома в получении жилищно-коммунальных услуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил» [3, c. 125].

Отсутствие однозначного подхода к трактовке понятия «управление многоквартирным домом» и его особенностей, послужило причиной разногласий в действующих законодательных и нормативно-правовых актах, взглядах ученых и авторов относительно сущности и значения управляющего.

Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом является здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши и другое имущество [2]. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Управление многоквартирным домом включает в себя один из нескольких способов. Так, в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией [2].

Одной из основных проблем в практике управления многоквартирными домами является низкая эффективность управления. В большинстве случаев управляющие компании не обладают достаточными ресурсами и квалификацией для решения всех задач, связанных с управлением многоквартирными домами. Это приводит к недостаточной технической поддержке зданий и инженерных систем, а также к недостаточному учету расходов и доходов.

Специалисты в поисках вариантов решения проблемы эффективного управления жилищным фондом постоянно обращаются к зарубежному опыту [1, c. 21]. В большинстве зарубежных стран управление жилищным фондом в целом рассматривается как профессиональная деятельность.

Чаще всего часто применяются следующие три модели организации деятельности по управлению многоквартирными домами: способ профессионального управления, при котором обслуживание и ремонт осуществляются штатным персоналом управляющей организации; способ профессионального управления, при котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с управляющей организацией; способ профессионального управления, при котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с объединением совладельцев жилья.

Стоит отметить, что благодаря бесплатной приватизации владельцами квартир стали семьи с разным уровнем доходов. В результате возникла значительная социальная неоднородность среди владельцев квартир в жилых домах, что создает проблемы в процессе управления. Законодательство, регулирующее вопросы управления объектами смешанной формы собственности в бывших социалистических странах Восточной Европы, формировалось практически одновременно с аналогичным законодательством в республиках бывшего Советского Союза. Самый важный вопрос, который необходимо решать, как в странах Восточной Европы, так и СНГ, – это создание эффективных механизмов управления домами, принадлежащими многим владельцам.

Например, в Королевстве Нидерланды еще до недавнего времени почти весь многоквартирный жилой фонд находился в собственности так называемых жилищных ассоциаций, которые предоставляли его жильцам на условиях найма. Сейчас же Нидерланды проводят политику приватизации жилья в многоквартирных домах теми, кто в нем живет. При этом, учтя опыт стран Центральной и Восточной Европы, голландцы решили сохранить в ходе приватизации квартир единственного собственника многоквартирного дома в целом – им стало объединение собственников. То есть в процессе приватизации жильцы за плату приобретают не право собственности на квартиру, а отчуждаемое право пользования ею. Дом же в целом становится собственностью объединения таких «собственников». То есть каждый «собственник» имеет отчуждаемое право пользования определенной квартирой и право участия в объединении, а объединение имеет право собственности на дом в целом.

Главным отличием ОСМД (организация совладельцев многоквартирных домов) по российскому законодательству (и аналогичных объединений по законодательству постсоветских и постсоциалистических стран) от объединений по законодательству Нидерландов является то, что «наши» ОСМД не являются собственниками общего имущества в многоквартирном доме, в то время как объединения в Нидерландах являются собственниками дома в целом, включая даже сами квартиры.

Эффективная система управления многоквартирными домами требует совместных усилий их совладельцев и органов управления (в зависимости от выбранной формы управления многоквартирными домами) [4, c. 48]. В Российской Федерации до сих пор не разработана единая методика оценивания эффективности управления многоквартирным домом, поэтому существует значительное количество научных подходов к формированию системы такого оценивания.

Процессы реформирования управленческих процессов и технологической модернизации жилищного фонда многоквартирных домов, рост уровня эффективности управленческих услуг должны основываться на применении новых, более совершенных организационно-экономических и информационных управленческих методов, которые сейчас значительно отличаются от тех принципов и методов, которые использовались еще до недавнего времени в сфере жилищно-коммунального обслуживания домов (жилищного фонда).