Правовые особенности реновации в Москве

Введение

Федеральный закон от 21 ноября 2011 г. N 324-ФЗ "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) [1] и его «аналог для московских адвокатов» Закон города Москвы от 4 октября 2006 года N 49 "Об оказании адвокатами бесплатной юридической помощи гражданам Российской Федерации в городе Москве" (с изменениями) [2] имеют одну особенность, которая заключается в том, что за бесплатной юридической помощью по вопросам реновации могут также обращаться лица, которые проживают в реновационных домах, т.е. домах, которые вошли в утверждённый план по реновации.

Претворяя эти законы и жизнь, исполнительная власть города Москвы обеспечивает ту категорию москвичей бесплатной юридической помощью, в том числе силами адвокатуры города Москвы, лицами, которую реновация касается непосредственно.

Жилищный вопрос – это один из главнейших вопросов жизнедеятельности любого государства во все времена и при любых правительствах. Но если в первые годы советской власти вопрос обеспечения жильём решался за счет роста коммунальных квартир, а чём свидетельствует не только известное высказывание Михаила Булгакова о том, что «москвичей испортил квартирный вопрос», но и фактическое выделение ему комнаты в коммунальной квартире № 50 дома № 10 по Большой Садовой улице, в Москве по протекции Надежды Константиновны Крупской [3, с.2], то в наше время жилищная проблема в Москве решается главным образом в ходе реновации.

1. Единственный закон, указанный в Конституции РФ, но не являющийся конституционным законом.

В правовом смысле процесс реновации основан прежде всего на нормах статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), которая появилась только в 2017 году в связи с принятием Федерального закона от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» [4].

Закон «О статусе столицы Российской Федерации» - очень необычный закон. Во-первых, только об этом законе в Конституции Российской Федерации указано следующее: «Столицей Российской Федерации является город Москва. Статус столицы устанавливается федеральным законом. Местом постоянного пребывания отдельных федеральных органов государственной власти может быть другой город, определенный федеральным конституционным законом» [5].

Этот федеральный закон вступил в действие весной 1993 года, то есть, до принятия Конституции Российской Федерации 1993 года, но при этом в самом главном законе он упомянут в статье 70.

Сама столичная норма о статусе столицы появилась в конституционных текстах не сразу, в Конституции (основном законе) Российской Социалистической Федеративной Республики, принятой V Всероссийским съездом Советов в заседании от 10 июля 1918 года, её нет, а вот в Основном законе (Конституции) Союза Советских Социалистических Республик, принятым второй сессией ЦИК СССР первого созыва 6 июля 1923 года и в окончательной редакции II съездом Советов СССР 31 января 1924 года, такая норма уже есть. В последней 72 статье этого Основного закона указано: «Столицею Союза Советских Социалистических Республик является город Москва» [6].

В Конституции (Основном законе) Союза Советских Социалистических Республик, утвержденной Чрезвычайным VIII съездом Советов Союза ССР 5 декабря 1936 года (с последующими изменениями и дополнениями) эта норма «Столицею Союза Советских Социалистических Республик является город Москва» уже находится в предпоследней статье, в статье под номером 145 [7].

В Конституции (Основном законе) Союза Советских Социалистических Республик, принятой на внеочередном седьмой сессии Верховного Совета СССР девятого созыва 07 октября 1977 года всего 174 статьи, и в статье 172 указано: «Столицей Союза Советских Социалистических Республик является город Москва».

В отличие от предыдущих норм изменено написание творительного падежа слова «столица»: вместо варианта «столицею» используется вариант «столицей».

В Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 года и изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года, это уже не статья, которая завершает текст основного закона нашего государства, а статья 70, при том, что вся Конституция РФ содержит 137 статей плюс второй раздел, в котором излагаются заключительные и переходные положения.

По моему мнению, конституционная норма о том, что Москва является столицей Российской Федерации, должна находится в части второй статьи 5 Конституции РФ, так как в части первой этой статьи указано, что «Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов – равноправных субъектов Российской Федерации» [8].

Исторически сложилось, что эта «столичная» (т.е. речь идет о столице – К.О.) норма идет после нормы о том, что государство имеет государственный флаг, герб и гимн, тем самым подчеркивается внешний атрибут нашего государства, но сейчас Москва – это не столько внешний, сколько самый жизненный центр страны.

Поэтому всё, что происходит в столице, важно не только для Москвы, но и для всех россиян, тем более, когда вопрос касается основного права каждого человека – права на жильё, а фактически права на жизнь, так как «от южных морей до полярного края раскинулись наши леса и поля» [9], и в таких природных условиях выжить и существовать без жилья невозможно.

Выступая 18 сентября 2023 года на церемонии вступления Сергея Собянина в должность мэра столицы, президент РФ Владимир Путин выразил уверенность, что предстоящие пять лет (5 лет – срок полномочий столичного градоначальника – К.О.) станут в столице временем активного продвижения программы реновации. «А это также новое, более высокое качество жизни людей, комфортные и современные дома, улицы, скверы» [10, с.1], подчеркнул, что столица задает практики и стандарты, которые всегда интересны и полезны для всех территорий нашей страны [10, с.1].

Необычность Федерального закона Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). заключается в первую очередь тем, что почему-то наши современники, в том числе СПС «КонсультантПлюс» и Московский городской суд и районные суды города Москвы неправильно указывают его точный номер: вместо 4802-I пишут 4801-1, т.е. вместо римской цифры «I», ставят арабскую цифру «1». Это особенность обозначение федеральных законов в разные годы.

Фактически получается, что федеральный закон «О статусе столицы Российской Федерации» датирован 1993 года, а его часть – статья 7.3 регулирует общественные отношения, которые возникли в нашем государстве в 2017 году.

Причина такого законодательного приема я объясняю прежде всего очень сложной системой, определяющей реновацию жилищного фонда в Москве, которая затрагивает практически все сферы жизнедеятельности столичного полиса. И для того, чтобы подготовить на федеральном уровне закон, который определит правой механизм по регулированию всего комплекса вопросов в жилищном строительстве, нужен серьёзный практический опыт.

2. Нужен федеральный закон о реновации.

Государственная власть решила, что вместо создания нового специального закона о реновации для всей страны необходимо первые шаги в жилищном строительстве в настоящее время нужно сделать в виде статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе Российской Федерации», отработать первоначально основные направления в Москве, и только после этого, набив многочисленные шишки и синяки, изучив опыт функционирования этого сложнейшего механизма, принять федеральный закон, в котором будут изложены все нормы, регулирующие права и обязанности всех участников реновационный деятельности в жилищной сфере как на уровне одного субъекта Федерации, так и на уровне всей страны в целом.

Я думаю, что на сегодняшний день сложились все основания для того, чтобы Государственная Дума и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации приступили к разработке такого законодательного акта. И именно для этой цели существует необходимость проведения научного исследования по заданной тематике с опорой на реальное применение норм права, изложенных в вышеуказанном правовом акте.

С точки зрения права законодательство о реновации появились в Москве в 2017 году с принятием двух законодательных актов, которые взаимосвязаны друг с другом, но имеют разные уровни принятия и применения: федеральный уровень и уровень субъекта Федерации. а именно:

1. Федеральный закон от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве», который вступил в силу с 1 июля 2017 года - с официального дня опубликования [11],
2. соответствующий ему закон города Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве", который мэр города Москвы Собянин С.С. подписал 14 мая 2017 года, но который вступил в силу одновременно с вышеуказанным федеральным законом от 01.07.2017 г № 141-ФЗ [12].

А спустя три с половиной года был принят Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" [13], который уже получил название «закон о всероссийской реновации».

3. Реновация жилищного фонда.

С точки зрения права, я думаю, неприемлемо, когда закон субъекта Российской Федерации принимается раньше, чем федеральный закон. Единственное оправдание данной ситуации в том, что над вопросом решения жилищной проблемы россиян, в том числе москвичей, одновременно работали как депутаты Федерального Собрания Российской Федерации на федеральном уровне, так и депутаты Московской городской думы на уровне Москвы.

Итак, федеральный закон от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» внёс в Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" изменения, в которых даётся определение термина «реновация», а именно: «Под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также – реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства».

То есть, это новое значение слова «реновация», которое, имея латинские корни (от лат. renovation – обновление, возобновление), ранее обозначало «экономический процесс замещения, выбывающих в результате морального и физического износа производственных основных фондов новыми. Источником капитальных вложений на реновацию служит амортизационный фонд» [14, с.1119].

Использование этого слова в данном смысле мне нравится, и я не разделяю позицию уважаемых юристов-правоведов Н.Д. Эриашвили и Т.М. Даури о том, что использование термина иностранного происхождения «реновация» в нормативных правовых актах необходимо признать несовершенным» [15, с.73].

В настоящее время реновация жилищного фонда в городе Москве – это мероприятия, выполняемые в соответствии с Программой реновации жилищного фонда.

Данная программа реновации определена Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» и постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 года № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве». Приложение к данному постановлению Правительства Москвы так и называется «Программа реновации жилищного фонда в городе Москве».

Эта программа подготовлена и реализуется в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», иными, принятыми в целях реализации указанных законов Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, проведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02 мая 2017 г. № 245-ПП «Об учёте мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

То есть, вся эта программа основана на итогах голосования и результатах проведения общих собраний жильцов домов. В соответствии с вышеуказанными нормами права именно от суммарного учёта мнений жильцов дома в установленном порядке решается, войдет дом в Программу реновации или не войдёт.

Указан срок действия этой программы – до 2032 года.

Цель программы реновации: устранение накопленного за последние десятилетия дисбаланса развития городской среды и недопущение массового появления в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда в городе Москве.

Очень важная особенность заключается в следующем: жилищный фонд, который с учётом проживающих москвичей в этом жилищном фонде, в настоящее время не является аварийным. Но он может стать таким через определённое время – через 10-15 лет! Для того чтобы этого не произошло, городская власть предлагает жильцам этих домов переехать в новые дома уже сейчас.

То есть, с одной стороны, одно из направлений программы реновации – это фактически снос и строительство многоквартирных домов, о котором нигде не указано. Но зато имеется пункт о том, что очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, устанавливается на основании утвержденной в целях ее реализации градостроительной документации с учётом технического состояния указанных многоквартирных домов.

Самое важное, принципиальное положение Программы реновации сформулировано просто: «Финансирование Программы реновации осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Для любого студента, изучающего правовые документы, относящиеся к реновации, интересен следующий пункт и последний пункт общих положений Программы реновации в городе Москве. Он заключается в том, что информирование по вопросам осуществления реновации осуществляется путем опубликования соответствующей информации в печатных средствах массовой информации. И действительно, информация о реновации появляется в СМИ практически ежедневно, в разных изданиях, как на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, так и в телевизионных передачах различных телеканалов, во множестве газет и журналов. Однако практически вся информация исключительно о том, что практически единогласно жители домов, которые вошли в Программу реновации, единодушно выступают за её претворение в жизнь.

Я в этом был полностью уверен, пока во время прохождения учебной практики в Столичной коллегии адвокатов не узнал о том, что, кроме сторонников реновации, существуют мнение собственников жилой площади в домах, входящих в Программу реновации, не согласных с мнением большинства жильцов своих домов.

4. Справедливость реновации.

В Конституции Российской Федерации – основном правовом акте нашей страны только в единственном месте употребляется слово «справедливость» - в 6-7 строках преамбулы: «чтя память предков, передавших нам любовь и уважение к Отечеству, веру в добро и справедливость» [16].

И для того, чтобы дать оценку тому или иному правовому акту с точки зрения справедливости, я считаю необходимым обратиться к истокам права.

Для каждого человека, изучающего юриспруденцию, очень значима позиция юристов Древнего Рима. По мнению Ульпиана (одного из золотой пятерки древнеримских юристов), изложенного в 1-й книге «Институций», «изучающему право надо прежде всего узнать, откуда произошло слово «право». Право получило свое название от (слова) «справедливость», ибо согласно превосходному определению Цельса право есть искусство доброго и справедливого» (Источник данной цитаты: книга первая из 50 книг «Дигесты Юстиниана», Титул I под названием «О справедливости и праве», фрагмент первый, взят из первой книги Ульпиана под названием «Институции»).

Очень важен параграф 1 данного дигеста, а именно: «По заслугам нас назвали жрецами, ибо мы заботимся о правосудии, возвещаем понятия доброго и справедливого, отделяя справедливое от несправедливого, отличая дозволенное от недозволенного, желая, чтобы добрые совершенствовались не только путем страха наказания, но и путем поощрения наградами, стремясь к истинной, если я не заблуждаюсь, философии, а не мнимой» [17, с.82].

То есть, право берёт свое начало со справедливости и добра. И за период существования государственности как формы существования общества превратилось в целую систему особых правил поведения, которые обуславливаются законотворческой деятельностью государства. При этом эти нормы (правила) обязательны для всех членов общества, то есть, каждый обязан исполнять требования, которые содержатся в этих нормах. И за исполнением этих норм государство строго следит, и в случае неисполнения – принимает в отношении «нарушителя» меры государственного принуждения.

Оценку правовых документов, имеющих отношение к реновации, начну с анализа в форме сравнения правовых норм, которые содержат три документа:

1. Раздел 4 Программы реновации, который называется «Гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве»;
2. Статья 7.3. Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (внесённую в этот закон Федеральным законом от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве»), которая также называется «Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации»;
3. Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», в котором всего 12 статей.

А) Гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Гарантии, которые предлагает исполнительная власть Москвы физическим и юридическим лицам при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве, определены в пунктах: 4.1.; 4.2.; 4.3.; 4.3.1.; 4.3.2.; 4.3.3.; 4.4.; 4.5.; 4.6.;4.7.; 4.8.; 4.9.; 4.10.; 4.11.; 4.12.; 4.13.; 4.14.

Особое внимание пункту 4.1., так как в нём сформулирован, по моему мнению, самый сложный принцип реновации, вызывающий огромное количество вопросов: – «в предусмотренный Программой реновации перечень многоквартирных домов включены только те дома, в которых собственники и наниматели жилых помещений большинством не менее двух третей поддержали включение таких многоквартирных домов в проект программы реновации». Этот пункт соответствует части 1 статьи 3 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14.

То есть фактически это означает, что группа собственников и несобственников (нанимателей) могут распорядиться судьбой собственности, которая принадлежит другой части собственников дома и несобственников (нанимателей). Что касается нанимателей, то здесь вопрос ещё как-то регулируется договорными отношениями между сторонами, но что касается собственников, то это прямое нарушение конституционного права частной собственности, которое в соответствии с частью 1 статьи 35 Конституции РФ находится под охраной закона. Более того, в части 2 статьи 55 Основного закона указано: «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина».

С другой стороны, часть 3 этой же 55 статьи Основного закона гласит: «Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства», но в данному случае – права и свободы не одного человека и гражданина, а нескольких собственников против прав и свобод других собственников, при этом принимается сторона тех собственников, которых больше.

Совершенно не поддается логике пункт 4.2. о том, что в течение 90 дней с момента принятия многоквартирным домом решения о том, чтобы участвовать в Программе реновации, можно все переиграть заново. Это правило сформулировано также в части 2 статьи 3 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14.

Если при реновации речь идёт о комплексе различных мероприятий, проведение которых требует множества скоординированных усилий, то перемена решения дома в таких случаях может привести к тяжелым материальным последствиям.

Я уверен, что пункт 4.3. сформулирован неудачно. Такая же редакция в части 1; пункта 1 части 2; пункта 2 части 2; пункта 3 части 2; части 3 статьи 4 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14.

Субъектами многоквартирного дома должны быть не только собственники и наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, а ещё и семьи, которые проживают в жилых помещениях этого дома. То есть, жилыми помещениями в нашем случае могут быть квартиры целиком или комнаты. Но проблема в том, что в комнатах квартиры могут проживать собственники не конкретных комнат, а собственники, чья собственность измеряется величиной доли на всю квартиру или на комнату. При выявлении таких квартир, необходимо в обязательном порядке, во-первых, проверить, имеют ли проживающие в жилых помещениях основания зарегистрироваться на учёте нуждающихся в жилых помещениях, во-вторых, в соответствии со статьёй 252 ГК РФ заставить долевых собственников на жилое помещение в виде квартиры разделить её на комнаты, провести так называемый раздел имущества в натуре.

«Равнозначные помещения» – этот термин сложный, так как в нём учитывается: географический признак; количество комнат, освобождаемая жилая площадь комнаты, комнат или квартиры; общая площадь жилого помещения, которое освобождается; жилая площадь получаемого жилья; общая площадь получаемого жилья.

Однако каждое помещение находится в доме, который стоит на земельном участке. Поэтому не учитывать этот фактор при конструировании термина «равнозначное помещение» никак нельзя!!! При способе установления «равнозначности» этот нюанс вообще не рассматривается.

Пункт 4.4. о «равноценном возмещении» - практически невыполнимый, потому что никто не может определить цену жилого помещения, который человек при реновации освобождает. Аналогичное содержание в статье 5 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14.

Опять же, с учётом стоимости земельного участка эта цена должна соответствовать стоимость квартиры, которую собственник может получить за освобожденную квартиру. Поэтому я бы рассматривал вопрос установления равной цены только в исключительном случае, а за правило взял бы процедуру получения новой квартиры, которую человек мог бы продать без оплаты налога.

В пункте 4.6., который относится к лицам, нуждающимся в жилых помещениях, я бы сформулировал по другому, не так, как эта категория лиц указана в части 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, а как требует часть 2 статьи 3 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29, а именно: «Жители города Москвы, признанные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях, подлежат постановке на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом».

Исполнительная власть города Москвы в лице ДГИ г. Москвы данную норму трактует следующим образом: «Только те москвичи, которые находятся на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке и на условиях, установленными Законом города Москвы № 29, признаются нуждающимися в жилых помещениях»

Поэтому ДГИ Г. Москвы под различными предлогами отказывает москвичам в постановке на данный учёт, если они живут в реновационных домах. Особенно это характерно для семей, которые являются долевыми собственниками на жилые помещения. По мнению руководителей и сотрудников ДГИ г. Москвы, при постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях, следует считать всю площадь жилого помещения (квартиры), а не площадь в соответствии с величиной доли.

Более того, во всех МФЦ города Москвы распространены бланки образцов (алгоритмы) написания заявлений по оказанию услуги в постановке на учёт нуждающихся в жилых помещениях. В этих бланках указано, что в случае, когда право собственности выражено в виде доли, то необходимо заявление всех содольщиков. Таким образом, люди, которые будучи содольщиками, но не родственниками, а абсолютно чужими людьми, лишаются своего конституционного права, установленного в части 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, встать на учёт нуждающихся в жилых помещениях, а потом получить жилище «бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Аналогичная статья Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14 под № 6 называется «Дополнительные гарантии внеочередного улучшения жилищных условий при осуществлении реновации».

В соответствии с частью 1 статьи 6 данного закона: «Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи, гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации. членам его семьи, состоящим на жилищном учёте, улучшаются жилищные условия путём предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной Законом города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Я считаю, что данная правовая норма требует в обязательном порядке указания на временной показатель, а именно: следует указать, до какого момента существует возможность у жителей дома подать заявление об оказании ДГИ г. Москвы услуги о постановке на жилищный учет. В данной редакции получается, что любой житель дома имеет право обратиться за данной услугой до сноса дома. Однако при принятии жильцами дома об участии в реновации такое заявление может быть ещё не подано.

Поэтому я бы предложил вменить в обязательном порядке для сотрудников ДГИ г. Москвы обязательное разъяснение жильцам дома, которые принимают решение о принятии в программе реновации, их право при наличии оснований в обязательном порядке постановки на жилищный учёт.

И при выявлении случаев, когда такие жители домов были, но не знали о своих жилищных правах, отвечающих за этот вопрос сотрудников немедленно увольнять, а «пострадавшей стороне» выплачивать штраф в размере 5 000 000 (Пяти миллионов) рублей. Только при наличии такого штрафа каждый чиновник будет делать всё возможное, чтобы такого не произошло.

А вторую часть пункта 4.6., которая соответствует части 2 статьи 6 Закона города Москвы от 17.05.2017 года № 14, о том, что якобы москвичи, будучи в разуме, могут отказаться от получения 18 квадратных метров на человека и остаться с 10 квадратными метрами, следует исключить из Программы реновации, и изменить в законе, так как она постоянно используется недобросовестными сотрудниками исполнительной власти для непредоставления москвичам, находящимся на учёте нуждающихся в жилых помещениях, предусмотренных законом квартир.

Б) Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (федеральный закон) и дополнительные гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве (закон города Москвы).

Гарантии жилищных прав определены в статье 7.3. Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (внесённую в этом этот закон Федеральным законом от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве.

При этом в законе города Москвы определены дополнительные гарантии. Под дополнительными гарантиями, как понимаю, подразумевается следующее:

• правовые нормы в статье 6 «Дополнительные гарантии внеочередного улучшения жилищных условий при осуществлении реновации»;
• правовые нормы в статье 10 «Дополнительные гарантии создания комфортной среды проживания граждан при осуществлении реновации».

Слово «дополнительный» в данном контексте использовано неудачно, потому что оно ещё и вынесено в название всего закона, хотя с точки зрения самого закона никаких дополнительных гарантий по сравнению с федеральным законом не предоставлено.

Дополнительными гарантии обеспечения очередников жильем вне очереди жилым помещениям по 18 квадратных метров на человека являются только по отношению к тем жителям реновационного дома, которые получают равнозначную площадь.

Я уже указал, что внесение правовых норм в закон, который принят ещё до принятия Конституции Российской Федерации 1993 года, в бессистемном виде, это все равно, что написать только первые правовые нормы этой статьи.

На самом деле, сотрудник ДГИ г. Москвы в судебном заседании в Люблинском районном суде города Москвы вместе с представителем Люблинской межрайоной прокуратуры доказывали суду [22], что при выселении собственников из квартиры в доме, который находится в Программе реновации, им предоставляется равнозначное жильё – точно такая же квартира по количеству комнат и чуть большего размера. При этом они ссылались на статью 7.3. Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

В результате второй апелляционной жалобы на решение Люблинского районного суда города Москвы от 25 апреля 2022 года по гражданскому делу № 02-3285/2022 апелляционная инстанция Московского городского суда вынесла определение от 28.03.2023 г. о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и назначила дату судебного заседания на 12 часов 16 мая 2023 года [23], а дальнейшем этот срок увеличился более, чем на 6 месяцев, так как один из ответчиков умер от сердечного приступа.

Самый большой недостаток статьи 7.3. заключается в том, что в отличие от пунктов 4 раздела Программы реновации она лишена чёткой структуры, то есть, ни одна из её 25 частей не имеет своего порядкового номера, который спокойно мог определяться арабской цифрой.

Кроме того, некоторые части этой статьи имеют также внутри себя разные правовые нормы. То есть, они могли бы при чёткой структуре именоваться уже подпунктами с обозначением: 1.1., 1.2. (в первой части), или же: а), б), что характерно и для Закона города Москвы от 17.05.2017 года № 14.

Части статьи 7.3. соответствуют пунктам 4 раздела Программы реновации:

• часть первая пункту 4.3. и части 1 статьи 4 Закона города Москвы от 17.05.2017 № 14;
• часть вторая пунктам: 4.3.1., 4.3.2., 4.3.3. и частям пунктам 1.2.3 части второй статьи 4 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14;
• часть третья пункту 4.4. и статье 5 Закона города Москвы от 17.05.2017 г. № 14;
• части четвертая, пятая, шестая, седьмая, восьмая, девятая касаются заключаемых договоров при реновации;
• часть десятая о предоставлении взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с настоящим законом предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную комнату не допускается.

Сотрудники ДГИ г. Москвы заявляют, что этот пункт относится только к комнатам, которые расположены в общежитиях. Но я считаю, что это должно относиться ко всем семьям, которые независимо от того, занимают отдельную комнату или как наниматели, или как собственники именно на эту комнату, или как собственники доли в праве на всю квартиру.

• часть одиннадцатая пункту 4.5;
• часть 12 пункту 4.6. и статье 6 Закона города Москвы от 17.05.2017 № 14;
• часть 13 определяет порядок подачи искового заявления в суд о выселении. Данная часть сформулирована неправильно, так как в таком виде она противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, в которой говорится, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

В данной части указано, что «полномочный орган исполнительной власти города Москвы вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и о передаче его в собственность города Москвы».

Однако в Конституции Российской Федерации чётко, ясно указано: «предварительное и равноценное возмещение», то есть, с начала предварительное возмещение, а потом принудительное отчуждение, а не одновременное понуждение!

• часть 14 пункту 4.7;
• часть 15 определяет способ формирования фонда капитального ремонта;
• часть 16 определяет порядок перехода ограничений и обременений на жилые помещения при реновации;
• часть 17 определяет порядок ограничений и обременений на основе судебного акта или акта о наложении ареста;
• часть 18 определяет возможность регистрации права собственности без предварительной регистрации права собственности города Москвы;
• часть 19 определяет порядок права наследования при смерти собственника жилого помещения;
• часть 20 определяет порядок утраты права собственности и его приобретения в соответствии с договором;
• часть 21 определяет порядок перехода права общей собственности при реновации;
• часть 22 определяет порядок получения равнозначного жилья для несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан и запретна на равноценное возмещение в денежной форме;
• часть 23 определяет порядок предоставления равнозначных жилых помещений без взимания доплат;
• часть 24 определяет порядок приобретения за доплату жилые помещения большей площади;
• часть 25 определяет порядок назначения управляющей организации домом, построенным в целях реализации реновации за счёт бюджета города Москвы.

5. Юриспруденция в оценке реновационных событий.

Доктор юридических наук Г.Б. Мирзоев считает, что вопрос о том, можно ли приравнять цели реновации с государственными нуждами пока остаётся открытым [19, с.5].

Однако я думаю, что его необходимо рассматривать исключительно в государственной плоскости, так как именно Закон РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» содержит все основные положения, связанные с реновацией в Москве.

Как я уже отмечал ранее, вопрос о справедливости возникает при констатации факта о том, что судьба дома решается голосованием жителей дома, при котором реновация подразумевает наличие 2/3 голосов «за». И на протяжении уже почти 5-летнего периода эта цифра остается неизменной, хотя я уверен в том, что пора её увеличить до 4/5 части всех жителей дома. Главная перспектива в этом направлении заключается в работе с жильцами каждой квартиры, каждой комнаты в коммунальной квартире. Действительно, это проявление несправедливости, когда кто-то, а не ты сам распоряжаешься своими правами и свободами.

Интересный пример приводит в своей работе кандидат юридических наук М.В. Короткова [20, с.110], опираясь на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 14.01.2019 г по делу № 33а - 1027/2019. Это судебное постановление касается ситуации, когда жители многоквартирного дома на общем собрании, проведенном в очно-заочной форме, высказались за то, чтобы их дом был внесён в программу реновации с учётом дополнительных критериев, изложенных в пункте 6 протокола общего собрания: чтобы жильцам были предоставлены жилые помещения в доме повышенной комфортности, с потолками не ниже 3.3 метров и не выше 3,5 метров, с лифтами, все комнаты в квартирах должны быть раздельными, в каждой комнате балкон или лоджия. Всего жителями было названо 23 дополнительных критерия.

В результате рассмотрения в открытом судебном заседании административного дела, судебная коллегия по административным делам Мосгорсуда установила, что порядок проведения общих собраний по вопросам включения дома в программу реновации не предусматривает включение дома в эту программу с какими-то дополнительными условиями. В результате чего определила: решение Преображенского районного суда города Москвы от 25 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслуживает особого внимания коллективная работа кандидата юридических наук, преподавателя Государственного университета правосудия Н.В. Акаёмовой и адвоката Московской коллегии адвокатов «ИнтерполКриминал Центр» М.З. Чейшвили [21, с.113], в которой авторы предложили внести шесть изменений в существующее законодательство по реновации:

1. Требование сделать предельно ясным вопросы реновации, которая является способом изъятия собственного имущества граждан в пользу муниципального образования.

Вынужден с данной формулировкой не согласиться, так как, по-моему мнению, в третьей части статьи 35 Конституции РФ всё указано чётко и ясно: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. То есть, любое изъятие при реновации – это действия из двух актов: первый акт – предоставление «нового» имущества перед тем, как изъять «старое». Действительно, установлена норма «равнозначности жилого помещения».

2. Проблема реновации, когда жилое помещение в собственности нескольких собственников. «Идеальной конструкцией, способной разрешить вопрос с соблюдением прав всех субъектов правоотношения, предоставляется правовое регулирование, предоставляющее возможность каждому собственнику индивидуально определиться со способом замещения изымаемой доли».

Абсолютно неверное решение реальной проблемы. Реновация – это предварительное предоставление жилья: квартиры или комнаты (двух комнат в трёхкомнатной квартире, трех комнат в четырехкомнатной квартире), то есть жилых помещений в соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Естественно, что не может идти речь о жилом доме в рамках многоквартирного дома.

Общая собственность может быть на всю квартиру, или на всю комнату, или на несколько комнат. В этом случае необходимо дольщикам предложить в соответствие с частью 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ «имущество, находящееся в долевой собственности, разделить между участниками по соглашению между ними». При этом придерживаться того порядка, который сложился при реальном проживании в квартире. Как правило, в отдельной комнате, несмотря на величину доли в праве собственности, проживает одна семья. В результате такого раздела долевая собственность прекратит своё существование, а появится коммунальная квартира. При реновации предоставляется отдельное жильё, то есть, однокомнатная квартира за комнату.

Ввести в обязанность сотрудников ДГИ г. Москвы производить перед реновацией такие разделы в обязательном порядке.

Вторая ситуация при наличии сособственников на квартиру или комнату. Семья одного из сособственников может находиться на жилищном учёте. В таком случае эта семья в соответствии с частью 12 части 7.3. Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) получает квартиру по 18 кв. метров на человека, а оставшийся сособственник(и) получает однокомнатную квартиру в соответствии с частью 10 этого же федерального закона.

3. Обязательное регулирование на уровне подзаконного нормативно-правового акта возмещения в натуральной форме с доплатой.

Это пункт относится к вышеизложенному. Однако я считаю, что от понятия «равноценное имущество», денежное возмещение и т.п лучше отказаться. Обращаться к этому только в исключительном случае, например. при наследстве. Предоставлять всем участникам «равнозначное помещение», однако узаконив при этом исключительное право отчуждать полученное по реновации жильё без взимания налогов на продажу.

4. Вопросы определения «равноценности» при реновации. Естественно, что при существовании такого понятия, возникает необходимость его регулирования. Однако я вынужден вновь указать на то, что стоимость недвижимости, которая будет изыматься у проживающего в доме, который входит программу по реновации, определять очень сложно. Лучше всего предоставить этому человеку «равнозначное помещение», и пусть он делает с ним всё, что захочет.

5. Вопросы по наследству. Предлагаю также производить замену жилых помещений «равнозначными» помещениями с сохранением всех вопросов, возникающих в связи с открытием наследства.

6. Вопросы о повторной приватизации. Я считаю, что никакого вопроса о повторной приватизации существовать не может. Если человек является нанимателем жилого помещения, то при реновации ему должна предоставляться квартира только в таком же статусе.

Программа реновации с каждым днем набирает обороты. И я уверен в том, что практика уже показала, в чем имеются недостатки, которые необходимо исправить. Главный из них я вижу в том, что москвичи, у которых общее количество жилой площади меньше 10 квадратных метров, обязаны в ходе реновации получать жилые помещения, в которых у них было бы 18 квадратных метров на каждого члена семьи.