Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости

На то, что может возникнуть в будущем. Такие договоры называются договорами на будущее. Они имеют свои особенности и требуют особого подхода при их заключении и исполнении. В современной сфере предпринимательства часто возникают ситуации, когда необходимо заключить договор на предоставление услуг или поставку товара, который ещё не существует или ещё не был разработан. В таких случаях стороны могут заключить договор на будущее, чтобы зафиксировать свои права и обязанности по отношению к этому несуществующему объекту. Договор на будущее может также предусматривать право на то, что может появиться в будущем. Например, стороны могут заключить договор о продаже недвижимости, которая ещё не построена, или договор о предоставлении прав на интеллектуальную собственность, которая ещё не создана. В таких случаях договор на будущее позволяет сторонам защитить свои интересы и обеспечить возможность получения прав, к собственности для которого продавцом еще не была оформлена регистрация.

Имущества может быть заключен на условиях предоставления права на приобретение имущества в будущем. Таким образом, ГК РФ не запрещает заключение договора купли-продажи будущего имущества, но не предусматривает специальной договорной конструкции для таких сделок. Также возможно включить в эту категорию товары, которые продавец собирается производить или приобретать в будущем, если такое не запрещено законом или не является несовместимым с характеристиками товара [1].

Возможность заключения соглашения о купли-продажи недвижимого имущества, которое будет изготовлено или приобретено продавцом в будущем, также подтверждена Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в решении № 54 «О некоторых аспектах разрешения споров, возникающих из договоров относительно недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (в дальнейшем – Решение № 54) [2].

Соглашения состоит в том, чтобы обеспечить согласие, возмещение и ответственность обеих сторон. Это означает, что в контракте должны быть указаны предмет, предполагаемая недвижимость, стоимость и условия платежа, которые должны быть полностью или частично исполнены до передачи объекта покупателю.

Данный документ представляет собой соглашение о продаже недвижимости, которое требует прохождения официальной регистрации в государственных органах для передачи права собственности на предстоящую недвижимость от продавца к покупателю [3, с. 16].

Присутствие собственности на объект и наличие разрешения на строительство не представляют преграды для подписания контракта на приобретение будущего недвижимого объекта. Отсутствие права собственности на имущество у продавца в момент заключения договора купли-продажи недвижимости не является достаточным основанием для признания данного договора недействительным.

Согласно распоряжению Верховного Арбитражного Суда под номером 54, соглашение о покупке и продаже будущего недвижимого имущества является одним из видов инвестиционных договоров. Таким образом, данное Постановление содержит три модели договоров, которые урегулируют отношения между сторонами при инвестициях в недвижимость в процессе ее строительства или реконструкции. Первая модель – договор купли-продажи предмета, который будет создан или приобретен в будущем, то есть будет построен в результате строительных работ. 2) договор на проведение строительных работ; 3) соглашение о сотрудничестве в ходе осуществления общей деятельности.

В данном документе установлено предположение, которое может быть опровергнуто, о том, что суды должны рассматривать договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции недвижимости, как договоры купли-продажи, если нет доказательств противного. Однако ВАС РФ не ограничивает стороны в выборе формы договорных отношений: при строительстве недвижимости стороны могут заключить договор, который содержит элементы нескольких из этих договоров, или использовать другой договор, который не указан в Гражданском кодексе РФ.

В последнее время, все больше участников гражданского оборота предпочитают заключать договоры купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем, при организации инвестиционных отношений. Этот выбор становится все более популярным в сфере недвижимости. Эксперты считают, что такая возможность позволяет покупателям получить финансирование и улучшить свои инвестиционные возможности с использованием прав, установленных в указанном соглашении. На данный момент происходит строительство данного объекта, что способствует эффективному привлечению инвестиций в недвижимость в стадии развития [4, с. 5].

Следует отметить, что введение Постановления Пленума ВАС №54 оказало положительное влияние на решение множества вопросов, связанных с конструкцией договоров купли-продажи недвижимости в судебной практике. Тем не менее в данной сфере остаются некоторые нерешенные вопросы, которые до сих пор вызывают затруднения в практическом плане.

В практике судов возникают трудности в определении объекта договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В соответствии с содержанием указа Постановления Пленума № 54, определение такого имущества может быть осуществлено путем предоставления информации, позволяющей идентифицировать конкретное имущество, которое будет передано по договору.

В данном материале рассматривается расположение недвижимости, которая в настоящее время находится в процессе строительства, а также указывается примерная площадь будущего здания или участка, а также другого недвижимого имущества, включая объекты, которые были идентифицированы на основе проектной документации. Однако, если будут обнаружены существенные отличия между характеристиками недвижимости, которая была построена, и характеристиками, указанными в момент заключения договора, существует вероятность того, что договор будет признан недействительным.

В судебной практике нет единого мнения относительно важности различий между площадью построенного объекта и площадью, согласованной сторонами при заключении договора.

После изучения проектной и технической документации суд пришел к выводу, что различия в записях незначительны. В результате иск, который был подан истцом для признания его права собственности, был удовлетворен.

В другом случае незначительное различие в размере было рассмотрено как существенное отклонение, что привело к аннулированию договора между сторонами. Затем стороны достигли соглашения, в котором подрядчик обязался выполнить работы по требованию заказчика – составление предложений для осуществления строительного плана жилого здания.

Это было обусловлено тем, что за дополнительную площадь требовалось выполнить дополнительные работы, которые отличались от основных условий договора к застройщику с просьбой пересмотреть условия договора, однако тот отказался и решил продать помещение другим людям. Возбуждено исковое дело, в котором требуется взыскать компенсацию за причиненный ущерб, который определен как разница между стоимостью на данный момент на рынке офисное пространство, занимающее 175 квадратных метров, расположено в новом здании и стоит 16 тысяч рублей за квадратный метр в соответствии с договоренностью.

Суд отклонил иск, поскольку реальная воля сторон была направлена на в будущем будет заключен договор, который подтвердит права собственности и условия оплаты. Однако так как стороны не достигли согласия относительно общей площади участка, предмет предварительного договора не может быть считаться согласованным [6].

Из выше всего сказанного, следует сделать акцент на то, что при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости стороны правильно индивидуализировали объект, указав также и другие характеристики будущего объекта недвижимости, помимо его площади.

В заключении можно подвести следующие выводы:

• Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи является разновидностью инвестиционных договоров, наиболее часто встречающийся в юридической практике
• Принятие Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления №54 решило многие вопросы, в частности возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, однако данное постановление не сняло всех существующих вопросов в данной области.