Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

Анализ системы государственного регулирования рынка недвижимости показывает, что рынок недвижимости в России регулируется всеми ветвями власти: законодательной, исполнительной, судебной, на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. В то же время каждый объект недвижимости имеет свои особенности. В связи с этим существуют различия в правовом регулировании сделок с различными объектами недвижимости.

Основное содержание договора составляют его условия. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать не менее двух основных условий. При отсутствии этих условий договор считается несостоятельным.

Предметная оговорка представляет собой описание продаваемого товара. В контракте должны быть указаны точные условия сделки. Хотя жестких требований в законодательстве нет (основная цель – выяснить из договора, о чем договорились стороны), целесообразно скопировать полное описание предмета из регистрационных документов продавца. Это позволит исключить любые нестыковки при заключении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности.

Вторым основным условием является цена. Цена не обязательно должна быть фиксированной, но в контракте может быть установлен порядок ее определения [3, с. 220].

Помимо объекта и цены, договор купли-продажи недвижимости содержит и другие условия, которые продавец и покупатель считают необходимым согласовать. Во-первых, в соответствии с законом в договоре должны быть указаны все лица, сохраняющие право пользования имуществом после смены собственника. Если таких лиц нет, то необходимо зафиксировать их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, а также предусмотреть ответственность в случае, если эта гарантия не соответствует действительности. Необходимо указать, имеются ли какие-либо ограничения на отчуждение и залог имущества.

Если на момент подписания договора помещение все еще зарегистрировано на имя лица, связанного с продавцом, то следует включить в договор условие об обязанности продавца аннулировать регистрацию и указать срок, в течение которого продавец должен выполнить это обязательство. Также целесообразно включить в договор следующие условия должны быть прямо указаны в договоре. Если они не указаны, то их следует определять исходя из разумного. Помимо прочего, в контракте должны быть предусмотрены меры ответственности за нарушения, предпочтительно штрафные санкции.

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимое имущество. Как правило, передача происходит до подачи документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Однако поскольку это не является юридической обязанностью, порядок этих действий может быть изменен в договоре. Как и в случае с представлением документов для регистрации перехода права собственности, срок, в течение которого должна состояться передача имущества от продавца к покупателю, должен быть прямо указан в тексте договора. Контракт может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон контракт может быть изменен или расторгнут только по решению суда, если другая сторона существенно нарушила условия контракта [1, с. 489].

В соответствии с российским законодательством право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и считается состоявшимся с момента регистрации. Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но его исполнение, т.е. переход права собственности от продавца к покупателю, подлежит регистрации. Если договор был составлен в нотариальной форме, то нотариус сам может передать документ на регистрацию. Кроме того, поскольку в настоящее время нотариальная деятельность развивается и укрепляется взаимодействие между нотариусами и регистраторами, нотариусы могут передавать документы в Росреестр, тем самым значительно сокращая срок регистрации и предотвращая ее приостановление.

Введение государственной регистрации в значительном числе сделок в определенной степени затрудняет куплю-продажу недвижимости в рамках гражданского законодательства и не всегда отвечает интересам участвующих в ней сторон. В то же время некоторые авторы обосновывают введение обязательного нотариального удостоверения вместо государственной регистрации, принимая во внимание особую социальную значимость недвижимости и недостаточную правовую грамотность участников сделки.

Несмотря на позитивные изменения в законодательстве, регулирующем деятельность нотариусов по оформлению договоров купли-продажи недвижимости, на наш взгляд, сегодня было бы преждевременно делать нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательным на всей территории Российской Федерации.

Платежи по договору купли-продажи недвижимости могут осуществляться как в наличной, так и в безналичной форме. Ограничений на оплату наличными физическим лицам нет, но есть ограничения на оплату наличными юридическим лицам. Однако если организация нарушит эти ограничения, то платеж не будет считаться недействительным или неполным, но она должна будет отчитаться перед контролирующим государственным органом.

Если покупная цена уплачивается наличными, покупатель обязан получить от продавца расписку.

При анализе существующих способов оплаты в договорах купли-продажи недвижимости сделан вывод, что наиболее безопасными способами оплаты в сделках купли-продажи являются оплата по аккредитиву и использование счетов эскроу [2, с. 38].

Рассматривая особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося основанием для возникновения правоотношений, можно сказать, что для данного вида договора характерны взаимность, возмездность и согласие. Особенности данного вида договора заключаются в форме и содержании договора. Для него также характерно наличие элемента публичного права – государственной регистрации – в регулировании частноправовых отношений.