Особенности договора купли-продажи недвижимых вещей в российском гражданском праве

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости – одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления [2, c.62].

Купля-продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками, как для покупателя, так и для продавца, а значит, правильное составление договора купли-продажи имеет важное значение. Так как однажды каждый гражданин сталкивается с необходимостью покупки или продажи своей недвижимости, понимание основ составления договора купли-продажи, его особенностей так важно для каждого из нас. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. Продажа каждого отдельного вида недвижимости регулируется отдельными законодательными актами, имеет свои специфические особенности и требования по процедуре продажи, например продаже предприятия (представляющего собой сложный имущественный комплекс) посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ [1].

Особенностью оборота земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами ГК РФ, но нормами Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако существенные условия договора являются общими для всех [2, с. 144-145]. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным и возмездным [5, c.34].

Такой договор должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Неотъемлемым элементом сделки с недвижимостью является передаточный акт. Так, ст. 556 ГК РФ предусматривает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Существенным условием договора купли-продажи является предмет. Исходя из определения договора купли-продажи недвижимости (п.1 ст. 549 ГК РФ), предметом может быть земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также предприятие и иное недвижимое имущество (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть объект, при условии, что он не является предметом действующего договора строительного подряда и на него имеется зарегистрированное право собственности [3, c.87].

Как видно, в ст. 130 ГК РФ содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий.

При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.). Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться основным принципом понятия «недвижимость»: перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны, и т.п. [3, с. 126].

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи. Статьей 2 Федерального закона от 21 июля 2014 года №224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 558 ГК РФ дополнена пунктом.

Законодатель предусматривает возможность покупать и продавать жилые помещения соответствующие условиям отнесения к жилью экономического класса, причем особенности купли-продажи таких жилых помещений определяются не ГК РФ, а Градостроительным кодексом РФ и Приказом Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр. Согласно указанным условиям к такому жилью относится, например, отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Сторонами договора купли-продажи жилых помещений экономического класса являются, продавец – это коммерческая организация, а покупатель – это гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического класса.

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В состав единого недвижимого комплекса не могут быть включены имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Также определено, что единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется общими положениями [4, c. 73].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Со дня внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», нотариусы с 1 февраля 2014 г. получили право регистрировать в Единый государственный реестр прав удостоверенные ими сделки с недвижимостью в приоритетном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости является одним из самых сложных видов договоров купли-продажи, каждая разновидность договора купли-продажи недвижимых вещей имеет свои особенности и дополнительно отдельно регулируется законодательством.