Товарищество собственников жилья: сравнение правового статуса председателя и управляющего

В современном обществе проблема управления многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных. Одним из основных вопросов, которые возникают при организации такого управления, является определение правового статуса председателя товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) и его управляющего. В данной статье будет проведено сравнение этих двух должностей с целью выявить их различия и сходства.

Председатель товарищества собственников жилья – это лицо, избираемое общим собранием жильцов для исполнения ряда функций по управлению многоквартирным домом. Он наделен определенными полномочиями, которые закреплены в законодательстве. Управляющий же – это специалист, который нанимается для осуществления профессионального управления многоквартирным домом. Его деятельность регулируется как трудовым законодательством, так и специальными нормами по управлению многоквартирными домами.

Председатель ТСЖ является выборным должностным лицом, избираемым общим собранием собственников жилья. Его задачей является координация деятельности ТСЖ, представление интересов собственников перед третьими лицами, а также контроль за исполнением принятых решений.

Председатель ТСЖ имеет такие обязанности:

• Давать соответствующие распоряжения должностным лицам товарищества собственников жилья, нанимать персонал на работу и увольнять его.
• Действовать и выступать от имени товарищества в рамках своих полномочий, не ставя в известность общее собрание собственников.
• Разрабатывать документы и выносить их на общее собрание для одобрения или отклонения.

Все права и обязанности прописаны в уставе товарищества. Именно им нужно руководствоваться в спорных ситуациях.

Управляющий назначается на основании договора между ТСЖ и организацией или частным лицом. Он отвечает за техническое состояние здания, содержание общего имущества, подготовку бухгалтерской отчетности и другие административные задачи.

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ – это разные люди. Формально, управляющий – физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны [1].

К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:

• Урегулирование с собственниками жилья вопросов, касающихся деятельности товарищества.
• Координацию мероприятий, касающихся содержания жилого дома, включая ремонт и техобслуживание строений.
• Подбор подрядчиков для осуществления ремонтных мероприятий.
• Взыскание долгов с неплательщиков.
• Заключение различных соглашений от лица товарищества.
• Ведение финансовой отчетности.
• Подготовка смет материальных расходов и доходов на определенные периоды.
• Оперирование кадровыми ресурсами, включающее прием и увольнение сотрудников в ТСЖ.

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.

Ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

Наемному управляющему необязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы занять эту должность в товариществе. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность [2].

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что одним из основных сходств является то, что как председатель ТСЖ, так и управляющий имеют право на участие в принятии решений по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом. Оба должностных лица обладают полномочиями по организации работы по содержанию и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

Однако существуют и следующие различия:

Во-первых, председатель ТСЖ является избранным лицом жильцами данного дома на общем собрании. Управляющий же назначается соответствующей организацией или выбирается путем конкурсного отбора.

Во-вторых, председатель ТСЖ не является профессиональным работником и не получает за свою деятельность определенную заработную плату. Он осуществляет свои функции на безвозмездной основе. Управляющий же является профессионалом в области управления многоквартирными домами и получает денежное вознаграждение за свою работу.

В-третьих, председатель ТСЖ несет ответственность перед жильцами данного дома и может быть отстранен от должности по решению общего собрания. Управляющий также несет ответственность перед жильцами, но его трудовые права и обязанности регулируются трудовым законодательством

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя ТСЖ заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ.