Эффективное управление многоквартирным домом – один из основных вопросов, от решения которого зависит создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан в таких домах, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, качество жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.
Способ непосредственного управления многоквартирными домами (МКД), как один из способов управления, может быть выбран собственниками помещений в МКД. Однако согласно жилищному законодательству, в таком случае орган местного самоуправления не может проверять деятельность управляющей организации, поскольку управляющая организация выполняет работы как подрядчик, и ее функции не включают защиту прав собственников и решение других организационных вопросов.
При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. В таком случае отношения с управляющей компанией будут регулироваться гражданским кодексом, а не жилищным законодательством. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварийные ситуации и вывоз мусора будут накладываться на самого собственника, а не на управляющую компанию или товарищество собственников жилья.
Давайте на конкретном примере из судебной практики более детально рассмотрим вопрос необходимости собственников помещений в МКД заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества, когда управление таким домом осуществляется непосредственно.
Из Определения судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-31043/2021 от 22 декабря 2021 г. по гражданскому делу № 2-634/2019 по иску о взыскании денежных средств с собственников при непосредственном управлении МКД следует, что в г. Казани в многоквартирном доме с формой непосредственного управления МКД, принято решение об обязанности по формированию жилищного фонда в размере 15 руб./кв.м, для оплаты работ/услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества дома и оплаты услуг председателя Совета дома. Для этого Председатель Совета дома открыл банковский счет на свое имя. Трое собственников из данного дома не вносили оплату в жилищный фонд, у них возник долг в 60 тысяч рублей, который председатель Совета дома взыскивал в судебном порядке.
Районный суд исковые требования собственников дома в лице председателя Совета дома о понуждении исполнить решение собрания собственников МКД, взыскании денежных средств не удовлетворил.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2019 г. дело было передано на апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда, определением которого решение районного суда отменено, иск по данному делу удовлетворен. В итоге после очередного определения судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, определением которого 07 июня 2021 г. решение районного суда оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Первого Кассационного суда решение районного суда г. Казани оставила без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В данном случае судебные инстанции исходили из того, что при непосредственном управлении собственники платят по договорам за работы, услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества МКД, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Однако должны быть доказательства в виде их заключения, надлежащих платежных и других финансовых документов, на основании которых должна происходить оплата (акты выполненных работ). В рассмотренной нами ситуации, в материалах дела таких доказательств не было.
Таким образом, при непосредственном управлении, у собственников есть возможность длительное время не заключать такие договоры. В приведенном выше примере этот период составил около трёх лет.
Из Определения кассационной коллегии следует, что собственник может заблуждаться в том, что способ непосредственного управления реализован при отсутствующих договорах на работы, услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества МКД с управляющей, либо подрядной организацией.
Однако согласно подпункту 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»: «Конкурс проводится, если: принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом отсутствие договоров на содержание общего имущества дома, при непосредственном способе управления МКД, является основанием к проведению органом местного самоуправления конкурса по выбору управляющей организации, если в течение полугода до дня его проведения собственниками помещений в МКД не выбран способ управления домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
В то же время, в Жилищном кодексе Российской Федерации нет прямого указания на то, что непосредственное управление собственниками помещений МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30, может быть выбрано и реализовано при заключении данными собственниками с организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Значит, в данной ситуации могут страдать интересы собственников помещений в МКД на том основании, что общими требованиями к деятельности по управлению многоквартирным домом, частью 1 статьи 161 ЖК РФ предписано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») [3]. Данные Правила предполагают выполнение стандартов управления МКД, в том числе с учетом Правил утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» [1], минимального Перечня утвержденного постановлением Правительства РФ от 03 апреля 13 г. № 290, Правил утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» [2].
Только при заключении договоров на работы, услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества МКД, вышеперечисленные требования могут быть исполнены в необходимом объеме.
С другой стороны, из пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», следует: «У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ)». Из пункта 27 указанного Постановления следует: «Сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ)» [4].
При этом в рассматриваемой нами ситуации с отсутствующими договорами содержания дома при непосредственном управлении, у отдельных собственников возникает возможность не оплачивать работы/услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества МКД.
В связи с вышеприведенными доводами имеет смысл дополнить, статью 164 ЖК РФ пунктом 1.1. со следующим содержанием: «Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме».
Таким образом, анализ действующего законодательства и судебной практики показывает, что правовое регулирование режима общей собственности нежилого дома, несмотря на его значительную схожесть с режимом общей собственности многоквартирного дома, должно осуществляться по специальным правилам.
