Разработка концепции коммерческого проекта по созданию площадей в формате «built to suit»

Разработка концепции коммерческого проекта по созданию площадей в формате «built to suit» представляет собой важную задачу в условиях постоянно меняющейся неопределенной экономической среды в Российской Федерации. Растущий спрос на современные коммерческие площади и стремительно развивающийся рынок недвижимости требуют новых гибких подходов к созданию объектов, удовлетворяющих разнообразные потребности бизнеса. Необходимость разработки индивидуальных проектов становится важным фактором в конкурентной борьбе и удержании ключевых клиентов. Развитие новых стратегий управления концепциями коммерческих проектов, специализированных под требования заказчика, важно для устойчивого развития строительной отрасли и недвижимости, а также для привлечения инвестиций и формирования устойчивых бизнес-моделей.

Степень разработанности темы исследования включает в себя анализ темы на базе имеющихся научных публикаций, как отечественных, так и зарубежных, касающихся аспектов управления коммерческими проектами. Этот анализ осуществляется с учетом работ таких выдающихся ученых в области управления проектами, а также публикаций ведущих научных школ, занимающихся исследованиями в этой сфере.

Оценка степени разработанности темы также включает в себя анализ текущих исследовательских тенденций, проводимых научными коллективами и институтами в контексте создания и управления коммерческими площадями «built to suit». Данный анализ позволяет выявить пробелы и неизученные аспекты в данной области, которые требуют дополнительного и более глубокого исследования для расширения научного понимания и практического применения данной концепции.

Основываясь на теоретическом обзоре существующих направлений раскрытия темы исследования, отмечается отсутствие широких исследований и методик, специально ориентированных на концепции «built to suit» в современной литературе и научной среде создает пустоту в понимании эффективных стратегий и методов управления подобными проектами. Это открывает возможность для инновационных методико-теоретических исследований, направленных на заполнение этого пробела и создание основы для устойчивого развития данной области.

Выбор предприятия «Строй Девелопмент» для исследования также обусловлен внешними факторами, которые придают дополнительную значимость анализу данной компании. Один из таких факторов – это ее активное участие в проектах, связанных с инфраструктурным развитием, особенно в рамках республики.

Дополнительным стимулом для изучения является также факт того, что «Строй Девелопмент» ориентируется на инновационные подходы в строительстве и управлении проектами. Это становится значимым аспектом, учитывая современные вызовы в области устойчивого развития, технологические требования и жесткие стандарты в индустрии строительства.

Ключевыми финансовыми показателями компании являются объем собственной инфраструктуры в размере $1.1 млрд и общий объем освоенных резидентами инвестиций, достигший $3.9 млрд. Это свидетельствует о финансовой устойчивости компании и ее способности осуществлять крупные проекты.

Компания ООО «Строй Девелопмент» специализируется на реализации коммерческих проектов в формате «built to suit», что предполагает создание объектов под индивидуальные требования клиентов. В контексте данного направления коммерческих проектов характеристики управления концепциями являются следующими:

Компания тесно сотрудничает с потенциальными арендаторами или клиентами, чтобы точно понимать их потребности. Она адаптирует или создает объекты, удовлетворяющие специфическим требованиям заказчика.

Предприятие ООО «Строй Девелопмент» поддерживает постоянное взаимодействие с клиентами на всех этапах проекта, начиная с идеи и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

Компания проводит анализ рисков и разрабатывает стратегии их минимизации для обеспечения стабильности и устойчивости проектов в условиях изменяющейся среды.

Компания занимается долгосрочным планированием, начиная с выбора участка под объект до его ввода в эксплуатацию, принимая во внимание финансовые, технические и временные аспекты.

Все стадии проекта тщательно планируются и контролируются совместно с заказчиком и всеми участниками процесса - от разработки проекта до строительства и передачи объекта.

Компания умеет быстро реагировать на изменения в требованиях клиентов или на рынке, сохраняя гибкость в процессе реализации проектов.

Контроль качества во всех аспектах проекта (от архитектурных и строительных решений до соблюдения стандартов безопасности и устойчивости) – это одно из основных направлений деятельности компании.

Все эти характеристики управления концепциями проектов «built to suit» позволяют компании “Строй Девелопмент” успешно реализовывать индивидуальные проекты, адаптируя их под конкретные требования клиентов и обеспечивая высокий уровень качества и удовлетворение потребностей заказчиков.

При реализации коммерческих проектов в формате «built to suit», ООО «Строй Девелопмент» сталкивается с рядом проблем (рис. 1).

Рис. 1. Проблемы управления коммерческими проектами ООО «Строй Девелопмент» в формате «built to suit»

Изучив текущие проблемы управления коммерческими проектами в формате «built to suit» в ООО «Строй Девелопмент», можно предложить ряд резервов и стратегий для их оптимизации и улучшения. Подробно рассмотрим каждый из них:

1. Улучшение процесса определения требований клиента:

• Повышение частоты взаимодействия с клиентом на начальных этапах проекта для более глубокого понимания его потребностей.
• Внедрение системы детализированных вопросов и анкетирования для получения точной и всесторонней информации.
• Организация дополнительных сессий мозгового штурма и прототипирования для выявления и проверки скрытых потребностей клиента.
• Создание интерактивных прототипов и демонстраций для визуализации и подтверждения понимания требований.
• Внедрение системы регулярной обратной связи с клиентом для подтверждения правильности понимания требований.

2. Усиление детализации требований:

• Организация глубоких интервью с клиентом и партнерами для уточнения и расширения деталей требований.
• Применение техник визуализации и моделирования для более ясного представления и проверки деталей требований.
• Внедрение методов прототипирования и обратной связи для уточнения и проверки спецификаций.
• Разработка и внедрение системы обучения сотрудников по сбору и детализации требований для повышения качества сбора информации.
• Систематизация и документирование всех детализированных требований клиента.

3. Развитие гибких методов управления проектами:

• Внедрение методологий Agile для гибкого управления проектами с возможностью быстрой реакции на изменения.
• Организация обучающих программ для сотрудников по применению гибких методов управления.
• Разработка системы контроля и анализа изменений в проекте для более оперативной реакции на них.
• Внедрение системы периодических обзоров проекта для выявления новых требований и изменений.
• Создание и внедрение процессов управления изменениями для быстрой адаптации к новым требованиям.

4. Оптимизация финансовых инвестиций:

• Анализ источников финансирования проектов для определения оптимальных вариантов.
• Проведение финансового аудита для выявления потенциальных экономических возможностей.
• Разработка стратегий сокращения издержек без снижения качества проекта.
• Внедрение методов предварительной оценки финансовых рисков и их управления.
• Создание гибких финансовых стратегий для адаптации к изменениям в проекте.

5. Улучшение координации и взаимодействия между подразделениями:

• Организация регулярных совещаний для обсуждения и улучшения взаимодействия между подразделениями.
• Создание единой платформы для обмена информацией и документацией между отделами.
• Разработка и внедрение обучающих программ по коммуникации и совместной работе.
• Систематизация матрицы ответственности для четкого определения обязанностей между отделами.
• Организация кросс-функциональных рабочих групп для решения конкретных проблем взаимодействия.

Эти стратегии и мероприятия могут существенно оптимизировать процесс управления концепциями в ООО «Строй Девелопмент», обеспечивая более эффективную и успешную реализацию коммерческих проектов в формате «built to suit».

В таблице представлены особенности влияния представленных резервов на управлении концепциями проектов «built to suit».

Таблица

Особенности влияния представленных резервов на управлении концепциями проектов «built to suit»

Путем улучшения процесса определения требований клиента, усиления детализации этих требований, развития гибких методов управления проектами, оптимизации финансовых инвестиций и улучшения координации между подразделениями, проекты «built to suit» получат более четкое понимание клиентских потребностей, снижение рисков, улучшение экономической эффективности, а также повышение сотрудничества и эффективности работы между различными отделами.

Основываясь на представленных выводах, далее будет реализована программа управления концепцией коммерческого проекта ООО «Строй Девелопмент» по созданию площадей в формате «built to suit».

Моделирование процесса разработки концепции коммерческого проекта ООО «Строй Девелопмент» по созданию площадей в формате «built to suit» реализует на примере проекта создания инновационного технопарка для «АвтоТехПарка Инновации». К основным этапам проекта можно отнести:

1. Консультации и проектирование:

• Встреча и анализ требований. Специалисты ООО «Строй Девелопмент» встречаются с руководством «АвтоТехПарка Инновации» для обсуждения их стратегических целей, бизнес-потребностей и функциональных требований к будущему технопарку. Они изучают виды деятельности, планируемые технологии, необходимую инфраструктуру и желаемые сроки реализации.
• Планирование и разработка концепции. Команда проектировщиков и инженеров ООО «Строй Девелопмент» начинает разрабатывать концепцию технопарка. Это включает в себя подробное изучение инженерных аспектов, составление технических заданий, создание 3D-моделей, планирование использования земельного участка, разработку схем энерго- и водоснабжения, а также планирование зон для различных функций.

2. Разработка индивидуального проекта:

• Инженерные и архитектурные работы. Инженеры и архитекторы ООО «Строй Девелопмент» приступают к разработке детальных планов и чертежей. Это включает в себя проектирование зданий, определение основных параметров каждой лаборатории, технические требования к специальным помещениям, детальные планы электрических систем, конструктивные решения и т. д.
• Утверждение проекта. После тщательного анализа и утверждения заказчиком, планы проекта подписываются и передаются на следующий этап – фазу строительства.

3. Строительство под заказ:

• Подготовка участка и начало строительства. ООО «Строй Девелопмент» приступает к подготовке земельного участка: проведение геодезических работ, выравнивание территории, создание фундаментов. Затем начинается фактическое строительство, включающее возведение стен, укладку крыши, установку окон и дверей.
• Управление проектом. Команда ООО «Строй Девелопмент» координирует работу всех подрядчиков, контролирует соблюдение сроков, бюджета и качества строительных работ. Они также учитывают все изменения или дополнения, внесенные заказчиком в процессе строительства.

4. Завершение проекта:

• Тестирование и окончательные настройки. После завершения строительства проводятся испытания всех инженерных систем, оборудования и технических средств. Это включает тестирование энергоснабжения, систем безопасности, вентиляции, кондиционирования и других систем для проверки их исправной работы.
• Приемка и передача объекта. После успешного завершения всех тестов объект передается заказчику. ООО «Строй Девелопмент» предоставляет всю необходимую документацию, завершает финансовые вопросы, передает ключи и обучает персонал заказчика по обслуживанию и эксплуатации инфраструктуры технопарка.

Таким образом, ООО «Строй Девелопмент» осуществляет полный цикл работ от консультаций и проектирования до строительства и завершения проекта, обеспечивая создание инновационного технопарка, который полностью отвечает потребностям и требованиям «АвтоТехПарка Инновации» в автомобильной отрасли.

Инновационный АвтоТехПарк будет оборудован передовым техническим оборудованием, включая средства для автоматизированных испытаний, моделирования и разработки новых автомобильных компонентов. Это станет платформой для разработки и тестирования новых электромобилей, систем автономного вождения, экологически чистых технологий и других инноваций в автомобильной отрасли.

«АвтоТехПарк Инновации» планирует стать партнером для крупных автопроизводителей, инжиниринговых компаний и стартапов, заинтересованных в разработке передовых технологий для автомобильной индустрии. Планируется сотрудничество с мировыми лидерами в автомобильной отрасли для проведения совместных исследований и проектов.

Все лаборатории и центры технопарка будут соответствовать международным стандартам качества и сертификации, работа будет осуществляться в соответствии со стандартами ISO 9001 и другими отраслевыми стандартами.

Для привлечения клиентов планируется активный маркетинговый подход через участие в выставках, конференциях, проведение презентаций перед потенциальными клиентами, а также создание инновационного сообщества вокруг технопарка.

Этот проект ориентирован на создание современной инфраструктуры и привлечение ключевых игроков в автомобильной отрасли для разработки и тестирования новейших технологий, способствуя инновациям и прогрессу в автомобильной индустрии.

Разработка производственного процесса для объекта, создаваемого ООО «Строй Девелопмент» в формате «built to suit», требует следующих этапов, представленных на рис. 2.

Рис. 2. Производственный процесс коммерческого проекта ООО «Строй Девелопмент» в формате «built to suit»

Каждый этап включает в себя тщательный анализ, планирование и реализацию с учетом специфики требований клиентов, строгих стандартов качества и соблюдения сроков.

Проект создания инновационного технопарка для «АвтоТехПарка Инновации» планируется реализовать, учитывая следующие ключевые факторы. Во-первых, акцент будет сделан на индивидуальном подходе к требованиям клиента. Это включает разработку индивидуальных решений, соответствующих конкретным запросам заказчика, учитывая технологические, функциональные и экономические аспекты.

При реализации концепции коммерческого проекта ООО «Строй Девелопмент» по созданию площадей в формате «built to suit», предприятие может столкнуться с различными внутренними и внешними рисками. Внутренние риски, такие как неэффективное управление, конфликты в команде проекта, а также технологические сбои и быстрое устаревание технологий, могут привести к существенным трудностям в выполнении проекта. С другой стороны, внешние факторы, вроде воздействия пандемии COVID-19, финансовой неопределенности, санкционной нагрузки, изменений в логистических путях, могут серьезно повлиять на эффективность проекта.

Для нивелирования данных рисков были предложены различные методы. К числу которых, к примеру, были отнесены обновление программного обеспечения, создание резервных копий данных и систематические аудиты помогут уменьшить технологические сбои. Разнообразные источники финансирования, оптимизация расходов и поиск инвестиционных возможностей сократят финансовые риски.

Развитие программы управления рисками, обучение персонала и внедрение систем мониторинга процессов помогут справиться с управленческими рисками, такими как неэффективное управление и конфликты в команде. Проявление гибкости в отношении изменений в логистических путях, разнообразие в поставках и рынках способствуют снижению рисков изменений в логистике.

Важно также уделять внимание экологическим и геополитическим рискам, обеспечивая внедрение экологических технологий, анализ ситуации и разработку стратегий в случае нестабильности в геополитических отношениях. Мониторинг социальных трендов и правовых изменений, разработка соответствующих стратегий, также являются ключевыми факторами для уменьшения соответствующих рисков.

Эффективное управление рисками внутренней и внешней среды проекта, включая использование разносторонних стратегий и мер, играет важную роль в обеспечении успешной реализации концепции коммерческого проекта «built to suit» компании ООО «Строй Девелопмент».

Исследование современных подходов к разработке и реализации концепций коммерческих проектов подчеркивает необходимость эффективного управления проектами в условиях быстро меняющейся бизнес-среды. Гибкие стратегии, основанные на аналитических, эмпирических, компаративных и стратегических подходах, становятся ключевыми в успешной реализации проектов. Этапы разработки и управления концепциями, включая стратегическое планирование, анализ данных, бизнес-планирование и контроль качества, оказываются фундаментальными для достижения успешных результатов.

Проекты «Built-to-Suit» в России представляют собой важное направление развития рынка недвижимости, особенно в сфере складских помещений. Спрос на данную концепцию обусловлен необходимостью индивидуального подхода к требованиям заказчиков, что позволяет создавать объекты, оптимально соответствующие их бизнес-процессам. В сравнении с традиционными методами строительства складов, «Built-to-Suit» обеспечивает экономическую выгоду как для арендаторов, так и для инвесторов, позволяя сохранить капитал для основных операций бизнеса. Однако, следует отметить, что высокая стоимость аренды является основным недостатком данного формата. Важным моментом в российском контексте является тенденция к продаже объектов после построения, что отличается от практики долгосрочной аренды в Западной Европе и США.

Таким образом, исследование подчеркивает значимость эффективного управления проектами в динамичной бизнес-среде, особенно в контексте проектов «Built-to-Suit» в российской недвижимости. Компания «Строй Девелопмент» успешно применяет современные подходы, включая BIM и методы EPCM, но сталкивается с вызовами в управлении проектами «Built-to-Suit». Предложенный проект технопарка для «АвтоТехПарка Инновации» имеет потенциал для улучшения эффективности и приносит позитивные перспективы в долгосрочной перспективе, хотя внутренние и внешние риски требуют внимательного управления.