Банкротство застройщиков: современное состояние правового регулирования

Актуальность исследования

В современных экономических условиях строительная отрасль является ключевым сегментом, формирующим рынок недвижимости. Однако, существует высокий уровень финансовых рисков и неопределенности в деятельности застройщиков, что может привести к их банкротству. В связи с этим, необходимо постоянно оценивать и совершенствовать правовое регулирование данной области для обеспечения устойчивости рынка и защиты интересов всех сторон – от инвесторов до конечных потребителей.

Цель исследования

Целью данной статьи является проведение всестороннего анализа современного правового регулирования в области банкротства застройщиков.

Материалы и методы исследования

Изучением вопросов, посвященных банкротству застройщиков, занимались такие ученые как М.П. Барабина, А.П. Кузнецов, Р.И. Коробченко, А.М. Димитриев и другие.

Методами исследования являются: метод кейс-исследования, метод теоретического и практического анализа, метод сравнительного анализа.

Результаты исследования

Сфера строительства, как ключевой игрок в формировании рынка недвижимости, сталкивается с непрерывными финансовыми рисками, которые, в свою очередь, могут привести к банкротству застройщиков. В условиях быстрого городского развития и увеличения потребности в жилье, застройщики сталкиваются со значительными финансовыми рисками, что может угрожать их финансовой устойчивости и привести к возможному банкротству. Высокие инвестиции в строительство, включая расходы на земельные участки и строительные материалы, создают значительные стартовые затраты и увеличивают длительность окупаемости проектов. Эта финансовая нагрузка может оказаться тяжелым бременем, особенно при нестабильности на рынке и неопределенности в будущем спросе.

Зависимость от кредитования, в сочетании с возможными колебаниями процентных ставок и кредитной политики, представляет серьезный риск для финансового положения застройщиков, увеличивая вероятность трудностей с выплатой кредитов и возможного банкротства. Изменчивость рынка жилья также может оказать воздействие на финансовое положение застройщиков, особенно при резком изменении спроса. В случае избытка предложения или снижения цен на недвижимость, застройщики могут столкнуться с угрозой потери прибыли, что может привести к невозможности покрыть свои финансовые обязательства. Одновременно с этим, риски, связанные с земельными правами, правовыми и экологическими аспектами, а также технологическими изменениями, представляют дополнительные вызовы для застройщиков, которые могут увеличивать вероятность банкротства [1, c. 94].

Таким образом, финансовые риски, встречающие застройщиков в процессе строительства, несут в себе потенциальную угрозу банкротства, подчеркивая важность совершенствования правового регулирования в данной отрасли.

В свете введения новых принципов защиты и предоставления дополнительных гарантий застройщики в нашей стране все чаще используют долевое строительство для обеспечения жилищных потребностей общества. Однако, на фоне этого метода возникает проблема обмана, когда получение не только заветной квартиры, но и возврат вложенных средств становится затруднительным. Экономическая нестабильность, обусловленная пандемией и введением ограничений, в последние годы становится одной из основных причин банкротства застройщиков, ведущего к нарушению прав участников строительства и созданию риска обмана их дольщиков.

Банкротство застройщиков урегулировано общими положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», но обладает своими особенностями, такими как специальная подсудность дел о банкротстве застройщиков. По обычному правилу, дело о банкротстве определяется быстрыми нахождениями организации, однако, согласно статье 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», оно может быть перенесено в арбитражный суд по месту строительства или проживания участников строительства для более эффективной защиты их прав.

Банкротство застройщиков включает сокращенный набор конкурсных процедур, исключая наблюдение и финансовое оздоровление с 2018 года. Срок проведения конкурсного производства при банкротстве застройщиков составляет один год. Специфика этой категории дел обусловлена участием застройщика, кредиторов-участников долевого строительства, арбитражного управляющего и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» [2, c. 285].

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», лицо, привлекающее финансовые средства для строительства (застройщик), может быть юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Участниками строительства, в свою очередь, могут быть физические лица, Российская Федерация или муниципальное образование.

Понятие участников строительства включает физических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Законодатель предусматривает особый порядок для участников, включая перенос дела о банкротстве для эффективной защиты их прав. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», созданная Правительством Российской Федерации в 2017 году, выступает особым субъектом в процессе банкротства застройщиков. Ее присутствие направлено на обеспечение защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве [5, c. 39].

Фонд принимает ключевые решения, такие как разрешение вопросов о завершении строительства за счет его средств или путем привлечения заемных средств, которые затем погашаются в рамках процедур банкротства.

Особенности процедур банкротства застройщика проявляются в предъявлении требований к нему. Согласно законодательству о банкротстве, требования о передаче жилых, машиноместных и нежилых помещений, включая те, что возникают после начала процедур банкротства, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве и с соблюдением установленного порядка предъявления требований [3, c. 314].

С момента начала конкурсного производства прекращается исполнение исполнительных документов, связанных с требованиями участников строительства. Все вышесказанное подчеркивает необходимость специального законодательного регулирования в сфере банкротства застройщиков, а внесенные изменения в законодательство свидетельствуют о стремлении увеличить защиту прав граждан, участвующих в долевом строительстве, но также подчеркивают важность действия собственников недвижимости в соответствии с законом при столкновении с недобросовестными застройщиками [4, c. 90].

Выводы

В заключение отметим, что процессы банкротства застройщиков в России представляют собой сложный и многогранный юридический контекст, который сталкивается с различными вызовами и особенностями. Основной акцент в данном контексте сосредоточен на защите прав граждан – участников долевого строительства.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» играет ключевую роль в процессе банкротства застройщиков, обеспечивая защиту интересов граждан, финансирующих строительные проекты. Решения Фонда о финансировании завершения строительства и привлечении заемных средств, подлежащих погашению в рамках процедур банкротства, направлены на минимизацию ущерба для дольщиков. Сложность процедур банкротства застройщиков подчеркивает важность специального законодательного регулирования в данной области. Внесенные изменения в законодательство отражают стремление увеличить защиту граждан, вложивших свои средства в долевое строительство. Однако, в контексте взаимодействия с недобросовестными застройщиками, также существенно, чтобы собственники недвижимости действовали в соответствии с законом для защиты своих интересов. Таким образом, дальнейшее совершенствование законодательства, укрепление механизмов защиты прав граждан и повышение прозрачности в сфере долевого строительства являются важными аспектами для обеспечения стабильности и доверия в строительной отрасли.

1. Барабина М.П. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Барабина Мария Павловна. – Ульяновск, 2019. – 185 с.
2. Димитриев А.М., Решетько К.М. Современные тенденции и причины несостоятельности застройщиков // Вестник Алтайской академии экономики и права. – 2020. – № 5-2. – С. 285-294.
3. Коробченко Р.И. К вопросу о законодательном регулировании банкротства строительных организаций (застройщиков) / Р.И. Коробченко, Е.С. Евглевская // Молодой ученый. – 2017. – № 10 (144). – С. 313-315.
4. Маханъков И.А. Особенности правового регулирования банкротства застройщика в России // Вопросы российского и международного права. – 2020. – Т. 10, № 7-1. – С. 83-91.
5. Славич М.А. Новые правила о банкротстве застройщиков: содержание и перспективы // Арбитражный и гражданский процесс. – 2019. – № 10. – С. 37-43.