Договор дарения недвижимости предполагает передачу недвижимости в собственность одаряемого. Соответственно, одаряемый, как собственник, вправе выселить третьих лиц, в том числе и бывшего дарителя. Чтобы этого не произошло дарителю следует указать в договоре дарения недвижимости условие о проживании дарителя и/или другого лица в подаренной недвижимости.
Само по себе право на пожизненное проживание является мало урегулированным вопросом. Ключевым вопросом является определение это права как вещного или как обязательственного. В случае признания вещным правом, то данное право обладает следования, а также лицо, обладающее правом пожизненного проживания, может защищать свое право от третьих лиц. В случае признания обязательственным правом, то данное право не обладает свойством следования, и пользователь имеет относительные способы защиты его права, в частности иск к одаряемому о возмещении убытков.
Так, А. О. Рыбалов [6, с. 145], ссылается на судебное решение со следующей фабулой: мать подарила дочери квартиру с правом пожизненного проживания, после дочь её продала, покупатель подал заявление о выселении матери; суд принял решение о сохранении за матерью права пожизненного проживания исходя из принципа добросовестности, так как покупатель знал о данном праве дарителя. Отмечая это решение как исключительную судебную практику, автор делает справедливый вывод о том, что данные отношения неурегулированные. Так как суд принял решение из положений о добросовестности, а не признания права пожизненного проживания вещным правом.
Таким образом, право на пожизненное проживание является мало проработанным институтом гражданского права. Немногочисленная судебная практика по этому институту носит казуистический характер.
Соответственно, вышеуказанное право не имеет законодательно установленного содержания, а именно: порядка использования недвижимости, порядка выплат по расходам на ремонт, коммунальные услуги и т. п.; возможность лица, обладающего правом пожизненного проживания, вселить другое лицо, членов семьи.
На наш взгляд, следует признать право пожизненного проживания ограниченным вещным правом. Данное право схоже с римским узусом, подобные конструкции существуют во многих зарубежных правопорядках.
Относительно возможности закрепления права пожизненного проживания в договоре дарения недвижимости также не сложилось единого мнения Так, А. А. Лукина, Я. С. Гришина [5], С. Н. Соловых [8, с. 177] указывают на безусловность договора дарения, поэтому включение условия, в частности, права пожизненного проживания дарителя и/иного лица делают эту сделку ничтожной, так как договор дарения содержащий данное условие не является безвозмездным.
А. Бычков [3, с. 121], И. В. Сазанов [7] напротив, считают, что право пожизненного проживания является условием сделки, которые стороны, вправе включить исходя из принципа свободы договора. Соответственно, право пожизненного проживания – это условие договора, а не встречное обязательство, следовательно, сделка является безвозмездной.
Данная дискуссия является теоретической. В судебной практике этот вопрос давно решен: суд подтвердил, что включение права пожизненного проживания не является встречным обязательством. Включение указанного права не свидетельствует о возмездности сделки [1].
Мы также не считаем, что указание на право пожизненного проживания является встречным предоставлением, хотя и обязанность одаряемого предоставить право пожизненного проживания носит встречный характер. Так как встречность предполагает наличие взаимной обусловленности в рамках синаллагматического договора, опосредующего взаимный обмен экономическими благами [4, с. 195-196, 841-848]. В данном случае никаких затрат одаряемый не несет. Он принимает недвижимое имущество в дар на определенных условиях.
Таким образом, законодателю еще предстоит определить конкретные положения права пожизненного проживания в подаренном помещении. Договоры дарения с оговоркой на указанное право становятся доступнее. Однако, на практике они еще не сильно распространены. Данный институт, являясь пробелом в праве порождает непонимание правоприменителя: нотариусы отказываются регистрировать договор дарения с данным правом [2, с. 126-127] и т.п. На наш взгляд стоит начать с регистрации данного права, как обременение недвижимости.
