The digital veil госрегистрации прав на недвижимое имущество

В статье рассмотрены пробелы и проблемы в действующем законодательстве Российской Федерации о сделках с недвижимым имуществом и порядке оформления государственных прав осуществления сделок с недвижимым имуществом, в связи с которыми у обычных людей и профессиональных участников рынка недвижимости, специалистов данной отрасли возникают трудности.

Действующее законодательство недостаточно упорядочено и содержит недостатки, делающие его практическое применение весьма проблематичным, что определяет актуальность предмета исследования данной статьи.

В статье на основании общенаучных методов, а именно анализа, сравнения, системного и логического методов, а также частно-научных методов, в том числе метода сравнительного правоведения и историко-правового метода, анализа правоприменительной практики, судебных актов высших инстанций рассмотрены проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью, проверки правоустанавливающих документов на недвижимость государственными регистраторами в ходе данной процедуры, изменения законодательства о регистрации в ходе его реформирования. Выявлены причины указанных проблем, рассмотрен зарубежный опыт, и сформулированы предложения по улучшению российского законодательства о регистрации недвижимости.

Автор делает выводы, что общая проблема правоприменения проистекает из пробела в законодательстве, являющегося следствием общего несовершенства действующей системы государственной регистрации недвижимого имущества. Законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества нуждается в доработке.

В статье также рассматриваются концептуальные вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, которая является одной из основ функционирования любой экономической системы, путем внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Аннотация статьи
сделки с недвижимостью
вещное право
правовой режим недвижимого имущества
единый государственный реестр недвижимости
государственная регистрация
недвижимое имущество
законодательство
право собственности
гражданский кодекс
Ключевые слова

К одному из самых значительных изменений действующего законодательства в области вещных прав можно отнести внесение изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и введение строгой нотариальной формы определенных операций с недвижимым имуществом, вызывающих наибольшие затруднения при совершении. Несмотря на такую положительную динамику изменения законодательства, проблем со сделками с недвижимостью по-прежнему много [19].

В связи с этим в рамках данной статьи представляется важным рассмотреть основные вопросы, возникающие как в теории, так и на практике, в процессе оформления сделок с недвижимостью. Права на недвижимое имущество, зарегистрированные в соответствии с настоящим Федеральным законом, могут быть оспорены только в судебном порядке. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 18.07.2019 г. № 1966-0 дал разъяснение о формальном характере процедуры государственной регистрации недвижимости, создающей возможности для государственной и судебной защиты участников сделок и подтверждающей со стороны государства юридическую силу представленных на регистрацию документов о правах на недвижимость [18]. Данная позиция нашла свое отражение и в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 5-КГ19-196Г от 26.11.2019 г., в котором суд подчеркнул функцию государственной регистрации недвижимости как гаранта надлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств, способствующего повышению стабильности гражданского оборота недвижимости, но не затрагивая прав, равенства, свободы воли и имущественной независимости сторон, участвующих в совершении конкретных сделок [17].

Безусловно, одной из мер защиты участников сделок с недвижимостью является законодательно установленная обязанность государственных регистраторов сообщать в правоохранительные органы о своих сомнениях в подлинности документов, а также о любых фальсификациях, обнаруженных в процессе регистрации.

Анализ судебной практики показывает неоднозначное отношение судей к определению размера возмещения убытков, в каждой конкретной ситуации вопрос о выплате компенсации разрешается в зависимости от обстоятельств дела [16, с. 177-183]. Существуют следующие тенденции судебной практики по искам граждан к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр): взыскание убытков в полном объеме; взыскание реального ущерба и отказ во взыскании упущенной выгоды по причине ее незаконности; взыскание государственной пошлины по причине неосуществленной регистрации сделки; полный отказ в удовлетворении убытков при недоказанности нарушений законодательства со стороны Росреестра, отказ в удовлетворении убытков по причине задержки выдачи документов после государственной регистрации, не являющейся задержкой самой государственной регистрации; отмена апелляционной инстанцией положительного решения суда первой инстанции о взыскании убытков [9, с. 216-218].

Еще одной проблемой российской системы регистрации является необходимость четкого определения принципов общественной достоверности государственной регистрации недвижимого имущества в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество» ГК РФ устанавливает принципы государственной регистрации, такие как: проверка законности оснований, публичность и достоверность данных реестра. Данные реестра должны определенно устанавливать объект, в отношении которого возникает право, правообладателя, сущность права и его основания [15].

В сфере регистрации прав на недвижимое имущество общественная определенность означает защиту прав покупателей жилья, которые доверяют общедоступной информации в национальном реестре о бывших владельцах, которые практически не имеют прав на спорное имущество.

Российские ученые-цивилисты пришли к единству в понимании значения принципа «публичной достоверности» как концепции организации регистрационного учета прав на недвижимое имущество, заимствованной из немецкого гражданского права [4, с. 27-31]. Но часть российских ученых, например, Ф. О. Богатырев и Е. Ю. Самойлов, склоняются к тому, что данный принцип в России не действует [2, с. 37-43; 8].

Формулировка ст. 8.1 ГК РФ устанавливает право собственности за лицом, данные которого внесены в реестр, без проверки законности оснований таких сведений.

Принцип публичной достоверности, изложенный в ст. 8.1 ГК РФ, может быть отнесен к положениям п. 2 ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» и ст. 302 ГК РФ [15]. При этом необходимо внести в закон более точное определение в виде отдельного пункта, который гласит следующее: «Добросовестным приобретателем является лицо, которое возмездно приобрело имущество в соответствии с компенсационным соглашением, в соответствии с Реестром собственников недвижимого имущества».

В таком случае статья 302 ГК РФ будет относиться только к виндикации движимого имущества, и можно будет исключить абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ, так как основание возникновения права добросовестного покупателя недвижимого имущества будет предусмотрено в принципе достоверности государственного реестра недвижимости.

Одним из способов повышения надежности, гибкости, простоты и эффективности систем государственной регистрации информации и оборота недвижимости является передача регистрационных данных в систему блокчейн консорциума.

При такой системе разрешение на внесение изменений может быть предоставлено только специалистам по недвижимости: чиновникам Росреестра, сотрудникам МФЦ, банкам, страховым компаниям, риелторам, что позволит всем пользователям вносить определенные виды информации в Росреестр [1, с. 126-132].

Для защиты владельца от неправомерных операций с объектом прав при проведении блокчейна необходимо ограничить и запретить доступ к цифровым кодам посредством общепринятых утверждений и технических возможностей сети «Интернет» [5, с. 14-19].

К тому же целесообразно одновременно ввести и новые принципы ведения государственного реестра:

  1. Абсолютный характер достоверности и достаточности записи, внесенной в реестр;
  2. Бесповоротностный характер записи, внесенной в реестр;
  3. Запрещение возврата, зарегистрированного по добровольному волеизъявлению предыдущего собственника права;
  4. Обязанность регистратора по возмещению убытков в случае утраты недвижимого имущества из-за недостоверности внесенной в реестр записи [1, с. 126-132].

Многие ученые критикуют действующую в России систему регистрации прав на недвижимое имущество как недостаточно развитую, потому что и земля, и здания классифицируются как недвижимое имущество, а трехмерная реальность в государственном реестре отображается в виде плоской двухмерной фигуры [14, с. 58-63], является системой для загрузки пространственных данных.

Отображение трехмерной реальности в двух измерениях негативно влияет на информативность кадастров и реестров, усложняет получение информации о наложении объектов недвижимости на общедоступные кадастровые карты, требует дополнительных методов исследования и другой документации, что отнимает время пользователя [9, с. 216-218].

Всё это ставит под вопрос достоверность учетных сведений, поэтому имеет смысл вести трехмерный учет участков в кадастре, без четко обозначенных верхних и нижних границ, но с ограничениями по высоте и глубине [4, с. 27-31].

Включение таких сведений о недвижимом имуществе в кадастр значительно повысит качество государственного реестра недвижимого имущества [13, с. 179-183].

Значительно повышает безопасность сделок с недвижимостью и применение в российской системе регистрации принципа Торренса, реализованного в австралийской системе регистрации.

То есть участники торгов платят регистрационный сбор в размере 0,1 % от цены, поэтому сложностей не возникает. Он выплачивается участникам сделки, но служит гарантом защиты прав собственности, способствуя созданию национального компенсационного фонда участников сделки [12].

Заключение

Общая проблема правоприменения проистекает из пробела в законодательстве, являющегося следствием общего несовершенства действующей системы государственной регистрации недвижимого имущества. Законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества нуждается в доработке.

Законодатели могут использовать предложения, сделанные в статье, при формировании нормативно-правовой базы в сфере сделок с недвижимостью в рамках реформы вещного права Российской Федерации.

Из анализа данной статьи можно сделать вывод, что система регистрация прав на недвижимое имущество в России нуждается в совершенствовании путем внедрения современных цифровых технологий, дальнейшей разработки и уточнения правовых норм регистрации.

Представляется необходимым привести национальное регистрационное законодательство в соответствие с реальными потребностями участников гражданского оборота недвижимого имущества.

Цифровая вуаль должна быть исключена в вопросах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако для этого необходимо сделать дополнительных законодательный шаг и определить базовое регулирование применения цифры в ЕГРН в целом.

Текст статьи
  1. Бевзенко Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд цивилиста // Закон. 2018. № 2. С. 126-132.
  2. Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4. С. 37-43.
  3. Гожва О.О. Обзор государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных решений // Исследования молодых ученых: материалы IX Международной научной конференции. 2020. С. 12-14.
  4. Жиляев М.С. Особенности порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество на основании электронных документов // Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета: материалы V научно-практической конференции / отв. ред. С.В. Праскова. 2020. С. 27-31.
  5. Лоренц Д.В. Цифровые права в сфере недвижимости: юридическая природа и способы защиты // Российская юстиция. 2020. № 2. С. 14-19.
  6. Махотлова М.Ш., Маммеева А.Э., Хачиев Л.И., Мизиев З.И. Особенности недвижимости как объекта оценки // Аграрное и земельное право. 2021. № 2 (194). С. 113-116.
  7. Пищулин В.И., Данилова Л.В., Шляпина Е.В. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Теоретические и практические исследования XXI века: труды II международной научно-практической конференции. 2016. С. 164-166.
  8. Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2010.
  9. Сасиков А.С., Гызыев А.Х., Сасиков Т.А. Кадастровые работы при межевании земельного участка // Актуальные проблемы аграрной науки: прикладные и исследовательские аспекты: сборник научных трудов Всероссийской (национальной) научно-практической конференции. Нальчик, 2021. С. 216-218.
  10. Сасиков А.С., Гызыев А.Х., Сасиков Т.А. Применение современных кадастровых технологий при межевании земельных участков // Материалы всероссийской научно-практической конференции: в 2 ч. Благовещенск, 2021. С. 412-416.
  11. Stoter J.E. 3D Cadastre. PhD thesis. Delft, the Netherlands: Delft University of Technology, 2004.
  12. Предложения завтра же перевести весь реестр прав на недвижимость на блокчейн представляются смешными: Интервью с Людмилой Новоселовой [Электронный ресурс]. URL:http://www.zakon.ru/discussion/2018/09/07/predlozheniya_zavtra_zhe_perevesti_ves_reestr_prav_na_nedvizhimost_na_blokchejn_predstavlyayutsya_sm.
  13. Балкизов А.Б., Балкизов В.А. Экологизация агропромышленного комплекса как основа экологоэкономической эффективности хозяйствования // Инженерное обеспечение в реализации социально-экономических и экологических программ АПК: материалы Международной научно-практической конференции. Курган, 2021. С. 179-183.
  14. Лифинцев В.Н. Формирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории России // Теоретические аспекты юриспруденции и вопросы правоприменения: сборник статей по материалам IX международной научно-практической конференции. 2018. С. 58-63.
  15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Введен Федеральным законом от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2022 № 430-ФЗ от 21.12.2021) // СЗ РФ. 1994. 5 декабря. № 32. Ст. 3301.
  16. Шалов Т.Б., Шалова Ш.Т. Земельный фонд и управление развитием территорий КБР // Проблемы агропромышленного комплекса стран Евразийского экономического союза: материалы I Международной научно-практической конференции. 2015. С. 177-183.
  17. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2019 г. № 5-КГ19-196. [Электронный ресурс]. URL: http://www.legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoikollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-sudarossiiskoi-federatsii-ot-26112019-n-5-kg19-196/?ysclid=ld4viv27jr984891240.
  18. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2019 № 1966 [Электронный ресурс].URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=597945#Krcvvttyoi1ltdXm.
  19. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.12.2022) [Электронный ресурс]. URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/.
Список литературы