Выбор участка и технологии строительства: сравнение возможностей для жилого строительства на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения

Введение

В последнее время спрос на загородную недвижимость растет, государство всячески поощряет начинания, связанные с развитием этого направления. Например, в 2020 году запущена программа «Сельская ипотека» со льготной ставкой 2,7%. А практически половина сданных квадратных метров жилья, о которых нам ежегодно сообщает статистика, приходится на долю малоэтажного строительства. Ведь люди, купив квартиру, со временем приобретает дачу, дом или земельный участок.

Понятие загородной недвижимости и преимущества её покупки

К загородной недвижимости относится земельный участок, дача, дом, коттедж, таунхаус и квартиры за городом.

Покупка загородной недвижимости имеет ряд преимуществ:

• цена за квадратный метр ниже, чем в новостройке;
• есть свой земельный участок;
• подходит под все ипотечные программы
• ипотечная ставка от 3%;
• можно приобрести участок без первоначального взноса;
• ниже коммунальные платежи;
• свое парковочное место;
• нахождение на свежем воздухе.

Категории и разрешенное использование земельных участков

Как правило, мы имеем дело с участками следующих категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. А дальше идут различные варианты разрешенного использования. Наиболее частые: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)/для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и огородничества. На любой из этих земель возможно строительство жилого дома. Преимущества и недостатки каждой категории земель для строительства дома представлены в таблице.

Но нужно запомнить, что на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства строить нельзя, по сути, это поле для выращивания сельскохозяйственных культур.

Условно мы делим земли на ИЖС (к ним же относим ЛПХ, но с категорией населенные пункты) и «Дачи», дачи часто бывают с категорией населенные пункты (земли населенных пунктов – для садоводства и огородничества).

Условное деление нужно для дальнейшей работы с документами по участку, для понимания отличий оформления строений в собственность на этих участках и для подборки клиентам, особенно когда дело касается некоторых социальных программ.

Таблица

Преимущества и недостатки каждой категории земель для строительства дома

Оформление дома в собственность

Дома на ИЖС и «Дачах» оформляются по-разному.

Для ИЖС перед началом строительства собственник участка должен подать в администрацию через МФЦ уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Бланк находится в МФЦ, в нем нужно указать данные собственника, земельного участка, место, где будет располагаться дом, какие отступы будут от каждой стороны участка; этажность и высоту строения. На ответ на это уведомление положено 11 рабочих дней, в случае положительного решения можно строить.

Важное замечание: если участок расположен в охранной зоне или даже нескольких, то нужно дополнительное согласование с некоторыми организациями. Например, в Тюмени многие участки попадают в охранную зону воздушных полос аэропорта Рощино, и перед походом в МФЦ за уведомлением о планируемом строительстве нужно согласование с Росавиацией (с собой нужен градостроительный план и документы на участок). На это согласование может уйти до 30 дней. Далее нужно обратиться в Центр гигиены и эпидемиологии (делается платная экспертиза – забор и анализ воздуха) и затем нужно обратиться в Роспотребнадзор. В итоге минимум 2 месяца. Также нередко встречается зона санитарной охраны водозабора р. Тура, а здесь уже платное согласование с Центром гигиены и эпидемиологии.

Далее, когда дом будет готов, нужно будет вызвать кадастрового инженера для изготовления технического плана строения. Стоит это от 7500 до 10000 рублей, в зависимости от этажности и удаленности объекта. Технический план записывается на диск и подается через МФЦ вместе с уведомлением об окончании строительства и госпошлиной от 350 до 2000 рублей. Администрация населенного пункта, где построен дом, получив уведомление и технический план, сравнивает с тем, что собственник заявлял в уведомлении о планируемом строительстве. На это отводится также 11 рабочих дней. Если все сходится, то данные передаются в Росреестр и оформляется право собственности, а это еще 7 рабочих дней. Результатом будет выписка из ЕГРН.

На «дачах» процедура проще, уведомления не нужны, пока действует «дачная амнистия», на данный момент до 1 марта 2031 г. в остальном все то же самое. Цепочка имеет вид: построили – кадастровый инженер – технический план – мфц – собственность.

Разновидности технологий строительства домов

На сегодняшний день существует большое количество технологий строительства загородных домов, но до сих пор нет такой, у которой не было бы недостатков.

Каждая технология имеет свои преимущества и также недостатки. Рассмотрим некоторые из них.

Например, к преимуществам каркасного дома относится низкая стоимость строительства, высокая скорость строительства, низкие затраты на эксплуатацию, облегченный фундамент, отсутствие усадки, всесезонность строительства. При этом он имеет ряд недостатков: гулкость конструкции стен и перекрытий, требуется тщательно проработанный проект.

Популярностью пользуются дома из SIP панелей, потому что они обладают теплоемкостью, простотой сборки, прочностью и возводятся за короткие сроки. Однако, не следует забывать, что у таких конструкций плохая вентиляция и они пожароопасные, в домах также могут завестись грызуны.

Вновь стали востребованы деревянные дома в силу своей экологичности, относительно низкой стоимости и прекрасной теплоизоляции. К основным недостаткам таких домов относят пожароопасность, поедание дома жуками-короедами и гниение древесины.

Дом из кирпича, напротив, не имеет данных недостатков. При этом он имеет дорогую стоимость. В целом, кирпич – единственный современный строительный материал, проверенный временем. Дома из кирпича стоят целыми веками, не теряя своих функциональных особенностей, таких как долговечность и прочность, а их облик столетиями не утрачивает своего эстетичного вида.

Дом из газобетона по сравнению с домом из кирпича будет иметь ниже стоимость. Также он обладает легким весом, отличной теплоизоляцией и безопасен для здоровья. К недостаткам данного дома следует отнести хрупкость, поглощение влаги и проблемы с утеплением (требуются специальные крепления и дюбели).

Керамические блоки Porotherm – это теплый и надежный стеновой материал как для частных домов, так и для многоквартирных домов и общественных строений. Из крупноформатных камней Porotherm можно строить здания разной высоты. Дом из поротерма имеет ряд преимуществ: высокая прочность (10 мПа, почти в 2 раза прочнее газобетона), нет примесей, шлака, не реагирует на агрессию окружающей среды, хорошая звукоизоляция, паропроницаем, не нужен раствор для вертикальных швов, поэтому кладка быстрее кирпича, блоки легкие, нет нагрузки на фундамент, пожаробезопасен. Однако для работы с керамоблоком нужны особые инструменты, и они хрупкие при транспортировке, а также обладают маленькой влагостойкостью.

Строительство монолитного дома также популярно сейчас. Существует три технологии монолитного строительства:

• С каркасом. Сначала на фундамент устанавливают колонны – тоже из бетона с армированием. Получается «скелет», костяк дома. Потом между столбами выливаются стены. Внутри простенки могут быть построены из самых разных материалов.
• С кирпичом. Стены внутренних комнат возводят из пустотелого легкого кирпича. Внешняя отделка тоже зачастую кирпичная, что придаёт ему традиционный внешний вид – сложно понять, что внутри стены.
• Полностью литой, без использования каких-либо других конструкций и материалов.

Преимуществами таких домов являются следующие параметры: максимально прочная конструкция (срок жизни превышает 100 лет), отсутствие швов, выдерживают землетрясение 8 баллов, практически нет усадки, архитектурные возможности, несущие стены – только внешние, ровные стены. Из недостатков выделяют: температурные условия при строительстве, качество бетонного раствора, низкая шумоизоляция и теплоизоляция, требуется эффективная вентиляция.

RIZON – железобетонные трехслойные панели, состоящие из бетона, армированного малярной сеткой и покрытый слоем морозостойкой штукатуркой на цементно-песчаной основе. Утеплитель используется на основе стекловолокна и минерального волокна, либо на основе пенополистирола (в зависимости от назначения здания и условий его эксплуатации). Такие дома поглощают много влаги и возводятся в короткие сроки при низкой стоимости. Они обладают хорошей теплоизоляцией, легким весом.

Согласно статистике, наибольшей популярностью к покупке пользуются каменные дома (кирпич, блок и т. д.) ≈ 53%–59%, на втором месте деревянные (бревно, брус и т. д.) ≈ 36%–43% и реже всего люди выбирают каркасные (канадский, сип панели и т. д.) ≈ 4%–5%.

Выявление потребности, при покупке загородной недвижимости

Перед покупкой загородной недвижимости важно определиться со следующими факторами:

1. Цель приобретения недвижимости (постоянное проживание, дом выходного дня, для отдыха, инвестиции, на перспективу).
2. Что особенно важно для покупателя в месте, в котором он хотел бы жить (школа, детский сад, поликлиника, хорошая дорога, лес, река, тишина, близость к городу и т. д.).
3. Определить временные рамки перед покупкой.
4. Определить ценовой диапазон.
5. Определить финансовые составляющие (первоначальный взнос, оформление ипотеки).

Выводы

1. Правильное понимание категорий земель и разрешенных видов использования необходимо при планировании строительства жилого дома, чтобы избежать нарушения законодательства и оптимально использовать участок земли согласно его назначению. Также важно учитывать условное деление для корректного оформления документации.
2. Важно учитывать различия при планировании строительства на участках ИЖС и «Дачах», чтобы правильно следовать процедурам и избежать возможных задержек или проблем с оформлением прав на недвижимость.
3. При выборе технологии строительства необходимо учитывать как преимущества, так и недостатки каждого материала, чтобы подобрать оптимальное решение с учетом требований к дому, бюджета и личных предпочтений. Каждый тип строительства имеет свои особенности, и правильный выбор поможет создать комфортное и надежное жилье для будущих владельцев.