Особенности возникновения прав на земельные участки

Выявлены и детально рассмотрены особенности, возникающие при предоставлении и приобретении земельных участков, которые служат основанием для возникновения права на землю. Проведен анализ теоретических и методических основ ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Проанализирована и представлена нормативно-правовая база, регулирующая государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав. Рассмотрены проблемы давностного владения недвижимостью. Разработаны предложения по совершенствованию механизма определения оснований для установления прав на землю и их регистрации в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вопрос о собственности на землю на протяжении длительного времени оставался одним из наиболее сложных в общественно-политической жизни Российской Федерации (далее – РФ) и до сих пор не разрешен полностью. Согласно Земельному кодексу РФ, права на земельные участки (далее – земельные участки) в РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Однако ни Земельный кодекс РФ (далее – ЗК), ни Гражданский кодекс РФ (далее – ГК), согласно которому основаниями получения прав на землю являются предоставление и приобретение земельных участков, ни другие нормативно-правовые акты не дают исчерпывающего перечня оснований возникновения прав на землю. Сложность добавляет запутанный вопрос о том, в каких случаях должны регистрироваться права, подлежащие внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Всё это указывает на необходимость совершенствования порядка определения оснований для установления прав на земельные участки и их регистрации. В соответствующих отечественных публикациях, включая работы Р. С. Бевзенко, Д. А. Шаповалова, А. Д. Рудоква, С. А. Липски, С. Н. Волкова, С. А. Гальченко, И. А. Дроздова, А. В. Коновалова, А. Н. Латыева, Е. А. Останиной, Н. А. Шадриной, данный вопрос проработан не в полной мере, что и послужило мотивом для проведения исследований, основные результаты которых представлены в данной статье.

В ходе проведенного исследования, целью которого была разработка предложений по совершенствованию механизма определения оснований для установления прав на земельные участки и их регистрации, решались следующие основные задачи: анализ оснований для предоставления земельных участков; анализ форм и особенностей приобретения земельных участков; анализ правоприменительной практики признания прав собственности с учетом давностного владения недвижимостью; разработка предложений по совершенствованию государственного кадастрового учета (далее – ГКУ) и государственной регистрации прав (далее – ГРП) на земельные участки.

С практической точки зрения, актуальность данного исследования обусловлена вопросами о том, кто, на каком основании и в какие сроки должен проходить обязательную регистрацию прав на земельные участки. Особое значение в наших условиях имеют вопросы давностного владения недвижимостью, которые часто возникают в практике государственной регистрации прав на земельные участки. В современной российской научной литературе этот вопрос только начинает разрабатываться, о чем свидетельствуют работы Р. С. Бевзенко, А. Д. Рудоква, С. А. Липски, А. В. Коновалова, С. А. Гальченко, А. А. Варламова и других исследователей. В целом актуальность вопросов совершенствования практики определения и регистрации прав на земельные участки для нашей страны обусловлена растущим числом заинтересованных собственников и владельцев земельных участков, необходимостью искоренения фактов незаконного захвата земли или самовольного использования земельных участков, не принадлежащих занявшему их лицу, а также повышением уровня понятности, прозрачности и подконтрольности процедур предоставления и приобретения земельных участков. Все это в дальнейшем окажет позитивное влияние на рынок земли, способствуя его оздоровлению и упорядочению.

Анализ оснований для предоставления земельных участков

Процесс предоставления земельных участков представляет собой передачу государственного или муниципального имущества, являющегося одним из ключевых ресурсов – землей, для достижения определенных целей и (или) во исполнение федеральных, региональных или муниципальных программ физическим или юридическим лицам. Этот процесс осуществляется в порядке и на основаниях, установленных действующим российским законодательством. Передача земельных участков может быть оформлена посредством договора о предоставлении земельного участка, в котором фиксируются цели, условия и срок предоставления участка пользователю, а также права и обязанности, возникающие у него в связи с приобретением права на использование конкретного земельного участка. Право на земельный участок также может возникнуть на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенного полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В таком случае акт (решение) органа государственной власти (далее – ОГВ) или местного самоуправления (далее – ОМС) является основанием для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (в случае последующей приватизации) или права безвозмездного срочного пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности [6].

Основными формами предоставления земельных участков являются:

1. Договор о предоставлении земельного участка – включает в себя цели, условия и срок использования, права и обязанности сторон.
2. Акт государственного органа или органа местного самоуправления – служит основанием для прав на земельный участок, включая право постоянного бессрочного пользования и право безвозмездного срочного пользования.

Таким образом, процесс предоставления земельных участков в Российской Федерации регулируется нормативно-правовыми актами и осуществляется в рамках установленных процедур, что обеспечивает легитимность и прозрачность использования земельных ресурсов. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется одной из новейших глав Земельного кодекса РФ – Глава V.1, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ [7]. Согласно статье 39.1 ЗК РФ, такие земельные участки предоставляются на основании решения органов государственной власти (ОГВ) или органов местного самоуправления (ОМС), а также через договоры купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования. Предоставление земельного участка гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа регулируется статьей 39.5 ЗК РФ. Особое внимание уделяется определенным категориям субъектов-приобретателей, например, религиозным организациям, многодетным семьям (гражданам с тремя и более детьми) и лицам, занимающимся жилищным строительством в рамках государственной программы поддержки и развития жилищного строительства. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу проводится на торгах, организованных в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ. На торги могут выставляться только земельные участки с установленными границами. Решение о проведении торгов принимается уполномоченным органом, в том числе на основании заявлений граждан или юридических лиц. Случаи и условия предоставления таких земельных участков в аренду на торгах и без них указаны в статье 39.6 ЗК РФ. Земельные участки в государственной или муниципальной собственности предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно следующим субъектам: ОГВ и ОМС, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (например, «Ельцин-центр»). Основания и порядок предоставления земельных участков в безвозмездное пользование описаны в статье 39.10 ЗК РФ. Важно отметить, что договор с некоммерческой организацией граждан для ведения садоводства или огородничества должен предусматривать обязанность этой организации обеспечить подготовку проектов планировки и межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования отдельных земельных участков в границах землеотвода. Однако момент выхода решения уполномоченного органа или заключения одного из вышеупомянутых договоров не является точкой отсчета времени, с которого лицо получает право на землю. Прежде чем запустить процесс предоставления земель, необходимо осуществить предварительное согласование, как указано в статье 39.15 ЗК РФ. Для этого в уполномоченный орган подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка с приложением комплекта документов. Решение по заявлению является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ. Срок действия решения составляет 2 года.

В настоящее время в Российской Федерации одним из наиболее распространенных способов приобретения права собственности на земельные участки гражданами остается приватизация, которая в рамках «дачной амнистии» обрела форму упрощенного переоформления прав на землю. Этот процесс включает проведение работ по установлению, описанию и уточнению границ земельных участков, а также внесение соответствующих сведений о правах и характеристиках земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Документом, подтверждающим наличие или отсутствие у лица соответствующих полномочий и право устанавливающих документов в отношении конкретного земельного участка, является выписка из ЕГРН. Существует четыре вида таких выписок, выбираемых в зависимости от целей запроса. Важно, чтобы орган регистрации прав проводил тщательную экспертизу земельных участков не только в отношении землеустроительной документации, но и контролировал подлинность документов, на основании которых лицо претендует на право собственности на землю. Исключение коррупционных схем, борьба с избыточным переводом земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, предотвращение неуполномоченного использования земель и борьба с недобросовестными приобретателями – это задачи, которые необходимо решать ежедневно. С учетом судебной практики, основанием для получения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности следует считать наличие всех условий, перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Это включает наличие приобретательной давности, сроков приобретательной давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого это имущество могло быть истребовано в законном порядке.