Особенности аренды земельных участков

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между арендодателем и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за определенную плату (арендную плату) на определенный срок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями договора и вернуть его по окончании срока аренды. Основные характеристики договора аренды земельного участка включают временный и возмездный характер. Это означает, что арендодатель предоставляет земельный участок в пользование арендатору на ограниченный срок и за определенную плату.

Однако не все земельные участки могут быть предметом аренды. Например, участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством, не подлежат аренде, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть объектами аренды в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Земельный кодекс Российской Федерации определяет перечень земельных участков, которые могут быть предметом аренды, а также условия, при которых возможна их аренда. Обязательные кадастровые сведения, такие как кадастровый номер, дата присвоения, описание местоположения и границ участка, его площадь и другие данные, позволяют идентифицировать земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

В случае аренды земельного участка важно учитывать, что, если в договоре аренды участок не был индивидуализирован должным образом, но фактически договор исполняется сторонами, они не могут оспаривать договор на основании ненадлежащего описания объекта аренды. Кроме того, предметом аренды могут быть не только целые участки, но и их части. Стороны могут заключить договор аренды, в соответствии с которым в пользование предоставляется только часть земельного участка. Однако заключение такого договора на часть участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета этой части не допускается. Важно отметить, что последующая передача арендованных участков в субаренду возможна как в целом, так и частично. При заключении договора аренды на часть земельного участка необходимо указать характеристики, позволяющие однозначно определить эту часть как индивидуально-определенную вещь. Это достигается различными способами, включая указание срока аренды и идентификацию правообладателя участка.

Если договор аренды части земельного участка заключен на срок не менее одного года, его государственная регистрация возможна только для участка, который уже учтен в ЕГРН, либо одновременно с государственным кадастровым учетом этой части. В случае, если договор аренды заключен на срок до года и не подлежит государственной регистрации, соответствующая часть участка не обязана быть учтенной в ЕГРН. В данном случае стороны могут ограничиться описанием части земельного участка, используя подготовленную схему с указанием необходимых ориентиров на местности. В частных случаях владельцы недвижимости могут владеть участком земли на правах аренды с определенной целью использования, например, для эксплуатации. Однако возникает вопрос о соотношении новой цели использования земельного участка с первоначальной целью, с которой участок был предоставлен. На сегодняшний день законодательство не содержит точного определения термина «цель предоставления земельного участка». Тем не менее судебная практика позволяет сделать вывод о том, что цель предоставления определяет более узкие требования к возможному виду деятельности на данном земельном участке. Важно отметить, что, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 (дело № А35-765/2012) и Постановлению ФАС Московского округа от 23.05.2013 (дело № А40-13202/12-9-123), цель предоставления земельного участка определяет возможные виды деятельности на участке и должна быть указана в договоре аренды. Таким образом, изменение цели использования земельного участка или его использование для целей, не соответствующих установленному виду разрешенного использования, является недопустимым и противоречит законодательству, включая Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. В соответствии с положениями указанных нормативных актов, приобретение земельных участков с целью обеспечения эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, является законным. Собственники имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на участке в соответствии с их усмотрением, при условии соблюдения законных требований.

Общество вправе осуществлять реконструкцию объекта недвижимости, если его фактическое использование не соответствует первоначальному назначению, при условии соблюдения требований законодательства и указания целей в договоре аренды.

Для обеспечения возможности строительства в соответствии с видом разрешённого использования, установленным градостроительным зонированием, необходимо изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды с «для эксплуатации» на «для строительства (реконструкции)», а также изменить вид разрешённого использования земельного участка в ЕГРН, если это требуется. Этот процесс включает два важных аспекта:

1. Использование арендованного имущества в соответствии с договором:

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора. Если условия не определены, то в соответствии с его назначением. Изменение использования земельного участка в пределах видов, утвержденных градостроительным регламентом, требует внесения изменений в договор аренды. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменить вид разрешённого использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

2. Практика изменения целей использования земельного участка:

Практика показывает, что изменение целей использования земельного участка, установленных при его предоставлении, может потребовать внесения изменений в договор аренды, включая изменение видов разрешённого использования. Если законодательство не предусматривает возможности изменения или стороны не достигли соглашения, договор аренды может быть расторгнут. Для осуществления строительства на арендованном участке необходимо внести изменения в договор аренды и вид разрешённого использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

В ряде регионов запрещено вносить изменения в договор аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности без торгов, для целей, не связанных со строительством. Это связано с тем, что такие действия рассматриваются как обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости, включая процедуры торгов. Этот подход остаётся актуальным даже после вступления в силу изменений в Земельный кодекс РФ с 1 марта 2015 года.

Изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка может также иметь признаки нарушения законодательства о конкуренции, таких как согласованные действия, направленные на ограничение или устранение конкуренции. Однако существуют исключения, предусмотренные законами некоторых субъектов РФ. Например, в Москве и Московской области действуют законы и административные регламенты, позволяющие изменять вид разрешённого использования участков при наличии соответствующих правовых актов уполномоченного органа.

Особенности регулирования вопросов выбора видов разрешённого использования земельных участков в Москве и Московской области нашли своё отражение в статье 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно указанному закону, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности физического или юридического лица и расположен в границах города Москвы или Московской области, может быть принято на основании заявления этого лица при условии уплаты соответствующей платы за такое изменение.

Однако, в соответствии с общими правилами, недопустимо изменение цели предоставления или вида разрешенного использования в отношении незастроенных участков. Это касается следующих случаев:

1. Участки, изначально предоставленные не для целей строительства. Если участок был выделен для иных целей, его использование под строительство без соблюдения установленного порядка и процедур невозможно.
2. Участки, предоставленные для строительства с одним видом разрешенного использования. В случаях, когда первоначальный вид разрешенного использования предусматривал строительство определенных объектов, изменение этого вида на иной, требующий новой процедуры предоставления участка для строительства, также недопустимо без соблюдения установленных правил.

Эти ограничения направлены на предотвращение обхода установленных процедур предоставления земельных участков для строительства, что включает обязательные торги и другие регламентированные шаги. Следовательно, изменение вида разрешенного использования или цели предоставления земельного участка требует тщательного соблюдения всех законодательных норм и процедур, обеспечивая при этом соблюдение интересов как государства, так и частных лиц, владеющих земельными участками.

Риск оспаривания изменений вида разрешённого использования или цели предоставления земельного участка на территории Москвы и Московской области для застроенных участков, которые ранее были предоставлены «для эксплуатации», может быть минимальным. Это объясняется тем, что собственник недвижимости обладает исключительным правом на приобретение земельного участка. Дополнительно, некоторые субъекты Федерации имеют нормативную базу, позволяющую изменять вид разрешённого использования, позволяющий застройку участка, как это предусмотрено в Москве.

Согласно законодательству Российской Федерации, в случае изменения земельного участка или образования новых участков из арендуемой земли, арендатор сохраняет право аренды или может заключить договоры на новых условиях без проведения торгов, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ). Это правило распространяется также на сохранение публичных сервитутов и других обременений (ограничений) прав, за исключением обременений, установленных на основании договоров. Однако сохранение залога в отношении изменённых или образованных земельных участков зависит от особых правил, предусмотренных федеральным законом, если участки предоставлены для строительства многоквартирного дома (п. 4.1 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ).

Определение размера арендной платы является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В отношениях между частными лицами размер арендной платы определяется соглашением сторон. Для публичных земель арендная плата регулируется, за исключением случаев, когда она определяется на основании торгов. В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок в государственной или муниципальной собственности определяется с учётом принципа экономической обоснованности. Арендная плата должна соответствовать доходности земельного участка, учитывая его категорию и разрешённое использование. При её определении учитываются кадастровая стоимость участка, ставки арендной платы и коэффициенты, зависящие от вида использования земли.

Суды при рассмотрении споров о размере арендной платы учитывают данные кадастровой стоимости, а также техническую документацию и другие документы, подтверждающие вид разрешённого использования участка. Споры о размере арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, часто включают вопросы о применении повышенных арендных плат за несвоевременное освоение. Суды указывают, что простое несвоевременное освоение участка, не связанное с жилищным строительством, не может быть достаточным основанием для одностороннего повышения арендной платы в несколько раз.

В заключение изучение основ приобретения арендных прав на земельные участки выявило ряд ключевых аспектов, которые оказывают существенное влияние на процесс аренды и использования земельных участков. Принимая во внимание судебную практику и законодательные нормы, можно сделать вывод, что регулирование земельных отношений стремится обеспечить справедливость и устойчивость в правовом поле, защищая как интересы собственников, так и права арендаторов. Изучение конкретных региональных особенностей, таких как правила изменения вида разрешенного использования в Москве и Московской области, позволяет понять, что гибкость законодательства может способствовать более эффективному использованию земельных ресурсов и стимулировать инвестиции в строительство. При этом, необходимо учитывать исключения и особенности, установленные законодательством, такие как требования к проведению торгов при продлении срока аренды или заключении нового договора. Это гарантирует прозрачность и конкурентность в процессе предоставления земельных участков для различных целей.

Таким образом, эффективное управление земельными ресурсами требует соблюдения законодательных норм, учета судебной практики и особенностей регионального законодательства, а также сотрудничества между собственниками, арендаторами и государственными органами для достижения общих целей экономического и социального развития.