Ресурсно-индексный метод ценообразования в строительстве

Переход на ресурсно-индексный метод (РИМ) стал ключевым событием в строительном ценообразовании в 2023 году. 71 субъект РФ перешли на РИМ в 2023 году. Остальные осуществляют переход. Это большая кропотливая работа как региональных центров ценообразования, кто готовит материалы и тут мы подключили региональные СРО к этой работе, в большинстве регионов она встала на нужные рельсы, так и Минстроя России и ГГЭ, кто все эти материалы проверяет.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья по регионам на первичном и вторичном рынке формируется на основании аналитических данных по новостройкам и рынку готового жилья, размещенных в открытых источниках.

Расчетная стоимость строительства одного квадратного метра жилья определяется на основании расчета стоимости строительства по укрупненным нормативам цены строительства (НЦС) с применением фактического индекса инфляции, публикуемого в единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС), а также прогнозного индекса инфляции, установленного Минэкономразвития России.

Следует констатировать, что наполнение в среднем по стране ФГИС ЦС колеблется в районе 10%. Есть регионы лидеры, как правило, они совпадают с нашими пилотами и участием СРО в этой работе. А есть регионы, где этому вопросу практически не уделяют внимание и здесь нужно работу активизировать. Мы предложили Минстрою России наделить СРО правом передачи данных во ФГИС ЦС, тем более что при созданном ГГЭ мониторинговом центре и выстроенной с их стороны верификацией данных это будет дополнительным источником информации. Сегодня все цены во ФГИС ЦС попадают только после сплошной проверки со стороны Главгосэкспертизы России.

Сегодня СРО отрабатывают в прямом взаимодействии с поставщиками и производителями вопрос передачи информации в ФГИС ЦС, помогают идентифицировать их продукцию с кодами КСР, а где-то по поручению производителей ведут личные кабинеты последних. Поэтому, мы видим вопросы, которые необходимо дорабатывать в ФГИС ЦС для оптимизации. Весной 2023 года мы собрали предложения со всех субъектов РФ и направили их в ГГЭ и рассчитываем на усовершенствование системы (ГГЭ ответило о возможности учета предложений при очередной доработке).

Следующим этапом необходим анализ цен, размещенных в ФГИС ЦС и сравнение с данными производителей и поставщиков, представленных в системе с данными коммерческих предложений, которые они же делают строительным компаниям – членам НОСТРОЙ.

Определим основные факторы, которые влияют на образование цен в строительстве.

Первый – цена на строительные материалы. Строители проводят совместно с Минстроем и ГГЭ еженедельный мониторинг индикативных строительных ресурсов и видим, как меняется рынок. При отсутствии динамического ценообразования в строительстве существенно повышаются риски по исполнению контрактных обязательств. Данный механизм спас ситуацию на волне роста стоимости строительных материалов в 2021-2022 годах, цена была пересмотрена на каждом десятом государственном и муниципальном контракте.

Механизм дался непросто, огромное количество разъяснений, региональных мероприятий, практических консультаций мы провели. Колоссальную пользу принес портал Минстроя России и ГГЭ по данному механизму.

2023 год, к сожалению, показывает те же тенденции по росту стоимости строительных материалов, но на контракты, заключенные после 2022 года механизм не распространяется. Сегодня мы собираем данные по контрактам, которые находятся под угрозой исполнения по риск-ориентированной модели НОСТРОЙ, которые будут переданы в Минстрой России. Следует говорить о продлении механизма 1315 без выделения дополнительного финансирования, а за счет пересмотра существующих программ.

По результатам мониторинга цен на строительные материалы, который проводит НОСТРОЙ в 2023 году, наблюдается рост цен на строительные материалы: 47% – битум, 35% – металл, 19% – цемент и т. д., тогда как прогнозный дефлятор на 2023 год по данным Минэкономразвития, который закладывается в цену контракта составляет всего 5,9%. В такой ситуации вообще сложно говорить о рентабельности на бюджетной стройке, которая имеет достаточно большую долю в объеме строительства.

Второй – качество строительных материалов. Существенную роль для стройки оказал Каталог импортозамещения НОСТРОЙ. Поэтому на его базе сегодня создается Реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных ресурсов, который призван помочь проектным и строительным компаниям в выборе материалов для строек, которые полностью сертифицированы и подтверждены результатами лабораторных испытаний. Для производителей и поставщиков это хороший сервис довести информацию о себе до конечного потребителя, тем более что НОСТРОЙ в лице своих членов (99 тыс. строительных компаний) является крупнейшим потребителем строительных материалов в стране.

По договорам, предметом которых является капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, квалификация строителей ниже, чем на больших стройках. За период 2020–2023г сумма предъявляемых исковых требований в рамках исполнения договоров по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах к подрядным организациям показывает динамику увеличения. Такая тенденция обусловлена, в том числе из-за низкой квалификации подрядных организаций.

В связи с этим НОСТРОЙ вышел с предложением в Минстрой России о привлечении СРО к проведению предварительного отбора по формированию реестра квалифицированных подрядных организаций и приемки работ. К сожалению, в регионах, которые мы анализировали региональными комиссиями, прошли предквалификационный отбор компании, которые не являются членами СРО, хотя это требование четко зафиксировано законодательством. Комиссией по вопросам ценообразования в строительстве и технологическому и ценовому аудиту Общественного совета при Минстрое России был разработан типовое соглашение о взаимодействии регионального оператора и СРО по указанным вопросам, проведен предварительный отбор пилотных регионов, кто готов провести эту работу.

Проведение эксперимента по «открытой книге» было предусмотрено Дорожной картой по совершенствованию системы ценообразования в строительстве.

Предварительные итоги расчетов по пилотному проекту показали, что подрядчик недополучил почти 10% от уже увеличенной цены по постановлению № 1315 и в случае отсутствия механизма 1315 подрядчик скорее всего бы не смог достроить объект, так как разница составила бы уже 31%.

В конкурсе приняло участие более 1500 человек из всех регионов страны. Сметчики воспринимают конкурс как тренировку и потом выходят на МСЧ как самостоятельные участники и тоже показывают отличные результаты. После наших конкурсов сметчики очень успешно развиваются в своей профессионально деятельности, растет по службе, получает дополнительные заказы и в целом растет в своем профессиональном рейтинге.

Экономика предприятий во многом зависит от их квалификации и планируем и дальше продолжать эту работу и приглашаем всех коллег следить за информацией на нашем сайте о начале подачи заявок на конкурс в 2024 году.