Ценообразующие факторы на рынке недвижимости

На сегодняшний день рынок недвижимости представляет собой сложную и динамичную структуру, ценообразование в которой зависит от множества факторов. Актуальная ситуация на рынке недвижимости характеризуется стабильным спросом, особенно на жилье в крупных городах. Это связано с высокой миграцией населения из регионов в мегаполисы и растущей потребностью в комфортабельном жилье.

В данной статье исследуются основные факторы, влияющие на цену недвижимости, которые могут быть как внутренними, так и внешними.

Рассмотрим основные понятия, связанные с рынком недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и нежилые помещения и машиноместа [1].

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком;
• механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Основными субъектами рынка недвижимости являются:

1. Потребители (физические и юридические лица).
2. Инвесторы.
3. Продавцы (собственники имущества).
4. Посредники, принимающие участие в процессе купли-продажи и передачи прав собственности (риэлтерские фирмы, юридические фирмы, страховые компании, банки и др.).
5. Государственные органы (бюро технической инвентаризации, Росреестр, арбитражные суды, налоговые инспекции и др.).

В основе функционирования рынка недвижимости лежит главный объект – недвижимость.

К наиболее важным факторам, определяющим стоимость недвижимости, относятся:

• Местоположение;
• Состояние;
• Инфраструктура;
• Этажность;
• Площадь.

Рассмотрим каждый из них более подробно:

1. Местоположение

Данный фактор является одним из наиболее важных ценообразующих факторов на рынке недвижимости. Расположение в определённом районе или вблизи определенных объектов может существенно повлиять на стоимость недвижимости.

Привлекательное местоположение, такое как центральная часть города или престижный район, могут значительно повысит стоимость. Это связано с тем, что в таких местах проживание более комфортно, и имеются такие преимущества, как хорошая транспортная доступность. Поэтому покупатели готовы заплатить больше за удобства и престижность проживания в таких местах.

Близость к шумным объектам, таким как автомагистрали, аэропорты или железнодорожные пути, наоборот может негативно сказаться на стоимости недвижимости. Шум и загрязнение могут значительно снизить привлекательность объекта и, следовательно, его стоимость.

Кроме того, местоположение недвижимости относительно природных объектов, таких как парки, озера или океан, также может повлиять на ее стоимость. Объекты, имеющие привлекательный вид из окна или возможность для активного образа жизни, могут стоить дороже, чем те, что находятся в районах с плотной застройкой и неблагоустроенной территорией.

Важным фактором является также привлекательность местоположения для конкретной группы лиц, например семей с детьми или студентов. Наличие детских садов, школ, университетов и других образовательных учреждений вблизи может значительно повысить интерес покупателей и, следовательно, цену на недвижимость в этом районе.

В итоге местоположение является одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Привлекательность местоположения для потенциальных покупателей, доступность удобств и инфраструктуры, а также близость к шумным или природным объектам существенно влияют на стоимость объекта на рынке недвижимости. Таким образом, при принятии решений о покупке или продаже.

2. Состояние

Покупатели стремятся приобрести недвижимость в хорошем состоянии, поскольку это позволяет избежать дополнительных финансовых затрат и потери времени на ремонт и обновление.

Недвижимость, требующая крупных капитальных вложений, обычно имеет более низкую стоимость, поскольку покупатели должны учесть затраты на ремонт и обновление при определении итоговой цены объекта. При этом некоторые покупатели предпочитают приобретать такую недвижимость с целью создания собственного интерьера и уникального дизайна.

В то же время, недвижимость в отличном состоянии с высококачественным ремонтом и современными материалами обычно имеет более высокую стоимость. Такие объекты представляют собой готовый для проживания или коммерческого использования объект, что делает их более привлекательными для покупателей.

Кроме того, состояние объекта также влияет на продолжительность процесса продажи. Недвижимость, требующая ремонта, может находиться на рынке дольше, так как потенциальные покупатели могут проявлять осторожность и нерешительность из-за необходимости дополнительных затрат.

Важно отметить, что состояние объекта является относительным показателем, влияние которого может различаться в зависимости от местоположения и типа недвижимости. Состояние квартиры в центре города может быть более значимым фактором, чем состояние загородного дома.

Итак, при определении цены на рынке недвижимости, важно учитывать состояние объекта. Покупатели готовы платить больше за недвижимость, не требующую дополнительных затрат на ремонт и обновление. Состояние объекта также может оказывать влияние на продолжительность процесса продажи и потенциальную прибыль для продавца.

3. Инфраструктура

Наличие развитой инфраструктуры, такой как хорошо развитая транспортная сеть, близкое расположение к магазинам, ресторанам, развлекательным центрам и другим объектам социально-бытового назначения, значительно повышает ценность недвижимости. Это особенно важно для людей, которые ценят комфорт и удобство в повседневной жизни.

Качество публичных сервисов, таких как школы, больницы и детские сады, является еще одним важным аспектом инфраструктуры, который влияет на цену недвижимости.

Также важным является наличие зеленых зон и парков, спортивных сооружений, скверов и прогулочных зон. Эти объекты придает району привлекательность и создают благоприятную атмосферу для проживания, что может повысить стоимость недвижимости.

Основной принцип работы инфраструктуры состоит в повышении уровня удобства и комфорта проживания. Кроме того, наличие развитой инфраструктуры может привлечь большое количество покупателей и инвесторов, что может способствовать росту цен на жилую недвижимость в районе.

Однако стоит отметить, что при оценке роли инфраструктуры следует учитывать и другие факторы, такие как местоположение, состояние объекта недвижимости, этажность и площадь. Инфраструктура является лишь одним из аспектов, определяющих цену недвижимости, и эти факторы должны быть рассмотрены в комплексе при анализе рынка.

4. Этажность

Высота этажа может иметь серьезное значение для покупателей, поскольку она оказывает влияние на уровень комфорта, виды из окон и доступность объекта.

Такой фактор, как расположение на определённом этаже, характерен как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, но здесь существует некоторая обратная пропорциональность. Если в жилой недвижимости первый этаж является самым дешевым и с увеличением этажа цена растет, а затем снова падает, то в коммерческой недвижимости первый этаж является самым дорогим и с увеличением этажа стоимость коммерческого объекта падает.

5. Площадь

Размер жилого или коммерческого помещения не только влияет на его стоимость в абсолютных значениях, но и имеет существенное влияние на спрос со стороны потенциальных покупателей.

Основная причина, по которой площадь объекта является важным фактором ценообразования, заключается в том, что она непосредственно связана с комфортом и функциональностью пространства. Большая площадь позволяет обеспечить удобство и просторность, что является привлекательным для многих покупателей. В то же время, недостаток места может быть неприемлем для большого числа людей и ограничивать возможности использования помещения, что отражается на его стоимости. Кроме того, площадь объекта также определяет функциональные возможности объекта.

В то же время чем больше площадь объекта недвижимости, тем дешевле стоит единица площади.

Конечно, важно учитывать и другие факторы при определении стоимости недвижимости, такие как местоположение, состояние, инфраструктура и этажность. Однако площадь объекта остается фактором, оказывающим значительное влияние на стоимость. При продаже или покупке недвижимости, важно учесть этот фактор и правильно оценить его влияние на стоимость объекта на рынке недвижимости.

Так же важнейшим фактором, влияющим на рынок недвижимости, эксперты называют экономический. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости отражает общую экономическую ситуацию в стране и уровень обеспеченности граждан. Если экономика государства переживает не лучшие времена, население имеет проблемы с трудоустройством и доходами, спрос на недвижимость может снижаться. Большим спросом начинают пользоваться помещения меньшей площадью.

В заключение можно отметить, что стоимость объекта зависит от множества нюансов, начиная от типа объекта и заканчивая его индивидуальными характеристиками. Даже в пределах одного населённого пункта стоимость объектов недвижимости одного функционального назначения может значительно отличаться в зависимости от многих факторов.