Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой упорядоченный свод документированных сведений о недвижимости, включая ее местоположение, кадастровую стоимость, правовой статус и площадь участков. В связи с чем рациональное использование земельных ресурсов играет ключевую роль в экономическом развитии государства, повышении уровня жизни населения и утверждении страны на международной арене. Анализ состояния земель предоставляет государственным органам ориентиры для разработки нормативных актов, схем землеустройства и планирования использования земель. Для решения этих задач необходимо применение современных методов обработки и анализа пространственной информации, а также оперативного управления земельными ресурсами.
В качестве цели данной статьи было выбрано рассмотрение современных подходов к управлению земельными ресурсами с помощью кадастровых систем.
1. Способы управления земельными ресурсами с помощью кадастровых систем
Эффективное управление земельными ресурсами требует наличия достоверной и актуальной информации о недвижимости. Основным источником таких данных является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в котором содержатся сведения, подлежащие регулярному обновлению. Эти данные позволяют идентифицировать каждый объект недвижимости, предоставляя людям исчерпывающую информацию как в картографическом, так и в текстовом формате. Доступ к кадастровой информации можно получить как в электронном, так и в бумажном формате, в зависимости от запросов пользователей. В таблице 1 приведены примеры использования кадастровых систем в управлении земельными ресурсами.
Таблица 1
Примеры использования кадастровых систем при управлении земельными ресурсами
Вид кадастровых сведений | Область применения |
| Категория земель, вид разрешенного использования | Государственный земельный надзор, мониторинг, зонирование, планирование |
| Кадастровая стоимость | Определение размера налогов, стоимость аренды земель |
| Графическая и семантическая информация | Разрешение межевых споров, исправление ошибок, проведение кадастровых работ |
| Форма собственности, правообладатель, обременения | Защита права собственности, проведение сделок с недвижимостью [1, с. 42-29] |
| Почтовый адрес объекта недвижимости | Позволяет распределить территории между налоговыми инспекциями, а также на основании данных сведений автоматизировано рассылается корреспонденция (Классификатор адресов России, далее – КЛАДР) |
Геоинформационная система (ГИС) представляет собой сложный аппаратно-программный комплекс, предназначенный для сбора, обработки, визуализации, распространения и интеграции данных, имеющих пространственную привязку. Ниже на рисунке будет представлена система ГИС.
Рис. Система ГИС [2, с. 8-10]
В России данные технологии используются для ведения федеральной информационной системы, включающей актуальные данные об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременениях, а также объектах реестра границ – Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ежедневная актуализация информации в ЕГРН способствует совершенствованию системы сбора, хранения и передачи геоданных, улучшению методов анализа пространственных данных для прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов. ГИС-технологии решают задачи подготовки тематических и кадастровых карт, создания электронных карт различных масштабов, инвентаризации земель, постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, мониторинга земель, проведения экспертизы условий кадастрового учета, внесения изменений в регистрацию прав и границ, а также подготовки кадастровых планов и паспортов земельных участков [2, с. 8-10]. ГИС обеспечивают сбор, хранение, обработку и визуализацию пространственных данных, что отличает их от других информационных систем.
ГИС используют слоевую модель для обработки данных, где каждый слой содержит тематические объекты с уникальными идентификаторами. Пользователи могут управлять этими слоями и создавать необходимые картографические покрытия. ГИС позволяют проводить имитационное моделирование и аналитическую обработку данных, что делает их эффективным средством для кадастрового учета.
Применение ГИС в землеустройстве позволяет фиксировать изменения и тенденции, обеспечивая точную и актуальную информацию.
К основным задачам ГИС в земельном кадастре можно отнести:
- Мониторинг состояния земельных ресурсов и прогнозирование их изменений.
- Планирование и прогнозирование развития территорий на основе оценки земельного потенциала.
- Моделирование рационального использования и охраны земельных ресурсов.
- Оценка земель с учетом их природно-экологического и экономического потенциала.
- Территориальное планирование для обеспечения устойчивого развития территорий.
- Информационное обеспечение и ведение земельного кадастра.
Таким образом, ГИС-технологии обеспечивают эффективное управление земельными ресурсами, позволяя государственным и коммерческим структурам получать необходимую информацию для принятия обоснованных решений [3].
В свою очередь эффективное управление земельными ресурсами помогает избежать конфликтов между общественными и частными интересами. С увеличением населения и спроса на землю возрастает необходимость в защите природных ресурсов от чрезмерного потребления и разрушения. Законодательство по землепользованию должно регулировать допустимые виды использования земли и ограничивать права собственников в интересах общества.
Для создания эффективной кадастровой системы необходимо разработать простую структуру распределения информации и эффективные процедуры хранения и поиска данных. Принцип правовой независимости способствует созданию эффективной информационной структуры, способной адаптироваться к росту населения и разнообразию этнических групп [4, с. 7-12].
Далее будут рассмотрены современные подходы к управлению земельными ресурсами.
2 Современные подходы к управлению земельными ресурсами при помощи кадастровых систем
В современном мире, в котором преобладают цифровые технологии, необходимость их интеграции в какую-либо сферу жизни становится более очевидным. Трудно представить, что какая-либо страна намеренно отказывается от использования общемировых тенденций и действует изолированно. Эффективное управление земельным сектором невозможно без надежной кадастровой системы, которая также является ключевым элементом в управлении рынком недвижимости.
Развитие географических информационных систем (ГИС) является важным трендом в современных кадастровых системах. Многие исследователи считают, что будущее кадастра связано с интеграцией ГИС. Пространственные информационные технологии создают новое видение кадастровых систем, необходимое для их актуальности и эффективности в будущем. Ключевым элементом любой кадастровой системы является кадастровая карта, поэтому устаревшие системы на основе бумажных или двумерных карт становятся неэффективными. Использование кадастра только для регистрации прав и объектов недвижимости уже не отвечает современным экономическим потребностям. Концепция многоцелевого кадастра, возникшая в 1980-е годы, охватывает аспекты планирования и развития земель, экологического менеджмента, фискальной политики, управления общественными землями, сокращения дублирования функций и информации, а также контроля сделок с землей. Тем не менее большинство стран все еще придерживаются классической модели кадастра.
Одним из критических вопросов кадастровой системы является возможность обновления баз данных в реальном времени. Эффективное управление земельными ресурсами, особенно в чрезвычайных ситуациях, невозможно без оперативного обновления кадастровых данных. В настоящее время обновление кадастровой информации может занимать месяцы, что не соответствует современным требованиям. Однако благодаря применению в ГИС-технологиях, дронов для аэрофотосъемки, спутниковых снимков и других инструментов возможно существенно улучшить точность картографирования и мониторинга земель. Так, если говорить об использовании БПЛА при проведении аэрофотосъемок, осуществляется запись необходимых параметров, таких как: координаты земельного участка, особенности местности, границы данного участка. В последующем на основе полученных данных производится анализ цифровых моделей рельефа (ЦМР), которые представляют собой описание земельных участков, полученные из данных топографической съемки. ЦМР могут строиться по горизонтальным сечениям с использованием поверхностей Triangulated Irregular Network (Далее TIN) или Grid-based model (Далее – GRID). TIN представляет собой модель, которая отображает рельеф в виде многогранной поверхности, где каждая грань описана линейной функцией. GRID представляет собой сетку, состоящую из ячеек с высотными отметками, полученными путем интерполяции данных. GRID-модель может быть представлена в трехмерном виде, если совмещена с ортофотопланом. Особенностью этого подхода является возможность изменения масштаба по оси Z для выделения или скрытия различных элементов рельефа. В свою очередь совместное использование ЦМР, а также векторных и растровых моделей местности, позволяет создавать комплексные цифровые модели территории, которые играют ключевую роль в процессах территориального планирования и управления ресурсами [5, с. 42-44]. Такая библиотека обеспечивает доступ к сведениям о местности, атмосфере, мировом океане и ближнем космическом пространстве через многочисленные узлы компьютерной сети [6, с. 821-829].
Далее если говорить о спутниковых изображениях, то они представляют собой высокоточные и масштабные данные о поверхности Земли, которые могут быть использованы для мониторинга изменений окружающей среды, управления природными ресурсами, зонировании городской территории, а также планирования и в сельском хозяйстве. Принцип работы географических информационных систем (ГИС) с использованием спутниковых снимков основывается на сборе, обработке и анализе данных, полученных с космических аппаратов, оснащенных различными сенсорами. Спутники, вращаясь вокруг Земли, собирают информацию о её поверхности, фиксируя отражённое солнечное излучение или собственное излучение Земли в различных спектральных диапазонах, таких как видимый, инфракрасный и радиолокационный. Эти данные передаются на наземные станции, где они проходят первичную обработку и калибровку.
Затем изображения интегрируются в ГИС, где проводится их дальнейший анализ с использованием различных методов обработки, таких как геореференцирование, что позволяет привязать изображения к конкретным координатам на земной поверхности. С помощью ГИС-анализа, включающего классификацию, фильтрацию и выделение объектов, специалисты могут извлекать полезную информацию из спутниковых данных [7, с. 7-20].
Таким образом автоматизация процессов позволяет снизить затраты времени и ресурсов на обработку кадастровых данных, уменьшить человеческий фактор и ошибки, а также обеспечить прозрачность и доступность информации для всех заинтересованных сторон [8]. Внедрение блокчейн-технологий в кадастровые системы представляет собой инновационный подход к управлению земельными ресурсами и регистрацией недвижимости, основанный на использовании распределенных и неизменных баз данных. Основная суть блокчейна заключается в его способности обеспечивать высокую степень безопасности и прозрачности данных благодаря использованию криптографических методов и децентрализованной структуры. В кадастровых системах это позволяет надежно фиксировать все транзакции с недвижимостью, исключая возможность мошенничества, ошибок и несанкционированных изменений в записях [9, с. 37-43].
Блокчейн позволяет исключить полное уничтожение данных и снизить риск их возможной кражи, благодаря устойчивости к уязвимостям, таким как наводнения, пожары, неправомерные изменения данных, характерным для существующей централизованной системы. Большинство централизованных земельных реестров также не могут вносить изменения без надлежащей правовой процедуры [10, с. 222-237].
Другим интересным подходом к управлению ресурсами является системный подход, который основывается на концепции, что земельные ресурсы должны рассматриваться как интегрированная система, включающая различные компоненты и их взаимодействие. Он предполагает формирование целей и их иерархии, координацию различных элементов системы для достижения максимального эффекта. Такой подход позволяет учитывать внутренние и внешние пропорции системы, анализировать «узкие места» и обеспечивать устойчивость системы через постоянное обновление и информированность.
Примером системного подхода является создание интегрированных кадастровых систем, которые включают информацию о земельных участках, их границах, использовании, правовом статусе и экологическом состоянии. Эти системы позволяют комплексно оценивать состояние земельных ресурсов и принимать обоснованные решения по их использованию и охране.
Ситуационный же подход предполагает адаптацию методов управления земельными ресурсами к конкретным условиям и обстоятельствам. Этот подход основывается на анализе специфических ситуаций (предотвращение незаконного строительства через мониторинг изменений в застройке и своевременное выявление нарушений; оптимизацию использования городской инфраструктуры путем анализа данных о плотности населения и транспортных потоках; управление зелеными зонами посредством контроля за состоянием парков и лесопарковых территорий; разрешение споров о правах собственности и границах земельных участков с помощью точных кадастровых данных), выделении ключевых факторов, влияющих на текущую ситуацию, и применении соответствующих инструментов и методов управления.
Ключевые этапы ситуационного подхода отражены в таблице 2.
Таблица 2
Ключевые этапы ситуационного подхода [11]
Наименование | Общая характеристика |
| Анализ | В рамках данного этапа происходит выявление факторов, которые создают, также оценивается их влияние |
| Определение преимуществ и недостатков | В данном случае производится оценка сильных и слабых сторон ситуации, на основе собранных данных, по итогам которой производятся какие-либо мероприятия |
| Выбор методов управления | На данном этапе происходит подбор методов и инструментов управления в зависимости от анализируемой ситуации |
Примером применения ситуационного подхода может быть управление земельными ресурсами в условиях стихийных бедствий или изменений в законодательстве, когда необходимо оперативно адаптироваться к новым условиям и принимать обоснованные решения для минимизации негативных последствий. Таким образом, системный подход, цифровизация и автоматизация, а также ситуационный подход представляют собой комплекс современных методов, которые обеспечивают эффективное управление земельными ресурсами, учитывая их многогранность и динамичность [11].
Заключение
Таким образом можно сказать, что современные подходы к управлению земельными ресурсами с использованием кадастровых систем демонстрируют значительный прогресс и интеграцию новейших технологий. Создание единой системы учета и регистрации, как это реализовано в Росреестре, способствует повышению прозрачности и доступности информации, что является основой для эффективного управления земельными ресурсами. Внедрение ГИС-технологий позволяет значительно улучшить качество и оперативность обработки пространственных данных, что критично для рационального использования и защиты земель. Применение системного, цифрового и ситуационного подходов обеспечивает гибкость и адаптивность управления в условиях меняющейся внешней среды и законодательных требований. Таким образом, современные кадастровые системы играют ключевую роль в устойчивом развитии территорий, поддерживая баланс между экономическими, экологическими и социальными интересами.
