Проблемы технических изменений зданий и сооружений

Одним из ключевых аспектов, определяющих возможность и порядок внесения технических изменений, является соответствие действующему законодательству и нормативным документам. Правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений (далее – помещений) в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [2], определяющим ответственность за нарушение обязательств. На основании пункта 1 ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно п. 7 ст. 141.4 ГК РФ правила ГК РФ о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) [3]. ЖК РФ устанавливает специальные нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в многоквартирном доме. В частности, порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами гл. 4 ЖК РФ. В целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме [3].

Ст. 29 ЖК РФ определяет самовольную перепланировку как проведение работ без предварительного согласования с уполномоченными органами или с нарушением утвержденного проекта. Данное нарушение влечет за собой юридическую ответственность для собственника, а также налагает обязательство по приведению помещения в первоначальное состояние. Последствия самовольной перепланировки включают в себя юридическую ответственность, выражающуюся в административных штрафах, а также обязанность восстановления помещения в первоначальный вид. Кроме того, перепланировка, выполненная без соблюдения строительных норм и правил, может создать угрозу безопасности граждан и нарушить права других собственников.

В большинстве случаев суды обязывают собственников восстановить первоначальную планировку помещения, особенно если перепланировка затрагивает несущие конструкции или нарушает строительные нормы. В некоторых случаях суд может признать перепланировку законной, если собственник предоставит убедительные доказательства ее безопасности и соответствия всем требованиям. Нарушение собственниками нежилых помещений требований, установленных ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, влечет за собой административную ответственность в форме штрафа [5].

Стоит отметить, что работы, связанные с переустройством, перепланировкой или реконструкцией, могут создавать угрозу для жизни и здоровья как самих рабочих, так и жителей дома [9]. Особую опасность представляют работы, затрагивающие несущие конструкции здания или инженерные сети. При изменении параметров помещения в многоквартирном доме, сопровождающемся изменением внешних параметров здания за счет пристройки, такие действия квалифицируются как реконструкция многоквартирного дома (ст. 25 ЖК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ), а не как перепланировка квартиры. В таком случае требуется разрешение на строительство, а не согласование перепланировки (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ) [4].

Нельзя не отметить, что наряду с кодифицированными актами, значительную роль играют федеральные законы, регулирующие отдельные аспекты рассматриваемых отношений. Например, Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» устанавливает особые требования к проведению работ в отношении объектов, обладающих исторической и культурной ценностью. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [7] определяет правовые основы архитектурной деятельности, в том числе при проектировании и осуществлении переустройства и перепланировки помещений. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [8] регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что имеет непосредственное отношение к изменениям, возникающим в результате реконструкции, переустройства и перепланировки.

Подзаконные нормативные правовые акты, издаваемые в соответствии с указанными федеральными законами, детализируют порядок и условия проведения работ, устанавливают технические требования и нормативы. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [9], утвержденные постановлением Госстроя РФ, устанавливают требования к содержанию и эксплуатации жилых зданий, в том числе в части проведения ремонтных работ и перепланировок [10, с. 38-42].

Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации могут устанавливать дополнительные требования к согласованию и проведению работ по реконструкции, переустройству и перепланировке помещений, учитывающие особенности регионального законодательства и градостроительной политики.

Таким образом, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, включает нормы различной юридической силы и отражающую многоаспектность рассматриваемых отношений. Эффективное применение этих норм требует учета их взаимосвязи и иерархии, а также анализа фактических обстоятельств каждого конкретного случая.

В заключение, стоит подчеркнуть, что успешное решение проблем технических изменений зданий и сооружений возможно только при системном подходе, учитывающем не только правовые и технические нормы, но и возможные риски, интересы всех заинтересованных сторон и необходимость обеспечения безопасности.