Гражданско-правовые основы участия потребителей в долевом строительстве

Актуальность проблемы обеспечения населения доступным жильем остается одной из ключевых социально-экономических задач. Высокие цены на недвижимость, особенно в курортных регионах, делают ее покупку затруднительной для многих граждан. Так согласно официальным данным средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Краснодарскому краю составляет 156503 рубля [1]. Однако в городе Сочи этот показатель существенно выше и варьируется от 205 470 рублей в Лазаревском районе до 274725 рублей в Центральном районе [2]. В этих условиях механизм долевого участия в строительстве приобретает особую значимость как инструмент, позволяющий приобрести жилье на этапе строительства по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами.

Правовая природа договора долевого участия (далее – ДДУ) длительное время являлась предметом дискуссий в юридической науке до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) [3].

В доктрине предлагаются различные подходы к его квалификации: как особого вида инвестиционного договора (А. С. Павлов) [4, с. 20-21], как непоименованного договора, регулируемого специальным законом (Т. В. Белова) [5, с. 207], или как гражданско-правового договора, регулирующего инвестиционные отношения (В. С. Жижко) [6, с. 93-96].

Анализ различных подходов позволяет заключить, что несмотря на общие черты с инвестиционным договором, ДДУ обладает уникальной правовой природой: его особый статус обусловлен социальной значимостью (массовое участие граждан), целевой направленностью (получение жилья, а не дохода) и жестким императивным регулированием через Федеральный закон № 214-ФЗ, что в совокупности формирует новый тип гражданско-правовых обязательств.

Уникальность договора долевого участия проявляется в следующих характеристиках:

• Субъектный состав: обязательное участие специализированного застройщика и участника – физического или юридического лица.
• Объект: будущая недвижимость.
• Государственные гарантии: государственная регистрация ДДУ, использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационный фонд, публичная отчётность застройщика, банковские гарантии. Эти признаки не позволяют отнести ДДУ ни к одной из классических моделей договоров, предусмотренных ГК РФ, что подтверждает необходимость его законодательного закрепления в качестве самостоятельного типа договора [7, с. 413-418].

Существенные условия ДДУ являются необходимыми для придания ему юридической силы. Статья 4 Федерального закона № 214-ФЗ можно выделяет следующие существенные условия:

1. Предмет – детально описанный объект недвижимости;
2. Срок передачи объекта участнику – период времени, в течение которого застройщик обязан передать объект недвижимости участнику;
3. Цена договора и сроки ее уплаты – полная стоимость объекта и график внесения платежей;
4. Срок, в течение которого действуют гарантийные обязательства (не менее 3 лет на конструкции и инженерные системы, не менее 1 года на отделочные работы);
5. Условия привлечения денежных средств участников (использование эскроу-счетов или отчисления в компенсационный Фонд). Отсутствие любого из этих условий влечет признание договора незаключённым.

Особую проблему на практике представляет нарушение сроков передачи объекта. Застройщик обязан предоставить участнику объект недвижимости в срок, установленный ДДУ. В ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если застройщик не укладывается в сроки установленные ДДУ, то он обязан не позднее чем за два месяца предупредить об этом участника долевого строительства, направив ему соответствующее уведомление и предложение изменить договор, продлив сроки завершения строительства. Стоит отметить, что закон предусматривает неустойку за просрочку, но на практике участники часто соглашаются на продление сроков, чтобы быстрее получить жилье [8, с. 361-363].

Данная норма позволяет застройщику переносить сроки сдачи объектов избегая ответственности, многократного заключая дополнительные соглашения о переносе сроков, что ущемляет права участников. Представляет целесообразным внести в п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ положение о максимальном количестве таких уведомлений для стимулирования застройщиков к соблюдению первоначальных сроков.

Стороны ДДУ- застройщик и участник – обладают четко определенными правами и образностями. Застройщик – это специализированное хозяйственное общество, соответствующее ряду кумулятивных требований ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ (наличие опыта, земельного участка, разрешения на строительства и др.) Ключевые обязанности: построить объект, передать его в установленный срок, произвести отчисления в компенсационный фонд [9, с. 4767].

Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо. Важно отметить, что, если гражданин приобретает объект для личных нужд, на отношения распространяется действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 горда «О защите прав потребителей», в части не урегулированный Федеральным законом № 214-ФЗ, что расширяет гарантии защиты прав гражданина [10]. Обязанности участника: оплатить цену договора и принять объект. При обнаружении недостатков участник вправе требовать их устранения, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов.

Форма и государственная регистрация ДДУ являются обязательными. ДДУ заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это обеспечивает публичность сделки, защищает от «двойных продаж» и гарантирует неизменность условий договора после его подписания. Государственная регистрация перехода права собственности происходит после полной оплаты участником цены договора и подписания передаточного акта [11].

Таким образом, ДДУ представляет собой сложный гражданско-правовой институт, обладающий консенсуальным, возмездным и двусторонним характером. Федеральный закон № 214-Фз установил строгие рамки регулирования, направленные на защиту прав участников. Однако правоприменительная практика выявляется ряд системных проблем, таких как злоупотреблением правом на перенос сроков сдачи объектов со стороны застройщиков. Дальнейшее совершенствование законодательства, в частности установление ограничений на количество переносов сроков, повышение прозрачности использования средств, позволит минимизировать риски для граждан и повысить эффективность и доверие к институту долевого строительства, особенно в регионах с высокой стоимостью жилья.