Актуальные проблемы защиты прав потребителей при использовании эскроу-счетов

Актуальность темы исследования обусловлена массовым переходом рынка долевого строительства на расчеты через эскроу-счета после изменений внесенных Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) [1], вступивших в силу с 1 июля 2019 года. Согласно статистике Росреестра, приведенной на официальном сайте, если в 2019 году лишь 5,6% договоров долевого участия (далее – ДДУ) использовали данную модель, то к 2025 году их доля превысила 95%. Данный механизм призван гарантировать сохранность средств участников и минимизировать инвестиционные риски, обеспечивая перевод денег застройщику только после выполнения им ключевых обязательств. Однако, как показывает практика, даже использование эскроу-счетов не снимает всех проблем, связанных с нарушением сроков сдачи объектов, их ненадлежащим качеством, а также создает новые правовые коллизии, требующие научного осмысления и законодательной корректировки. 

Эскроу-счет представляет собой специальный счет, открываемый банком (эскроу-агентом), для учета и блокирования денежных средств, поступающих от депонента (участника), с последующей передачей бенефициару (застройщику) при наступлении определенных договором или законом условий.

Нормативное регулирование эскроу-счетов в Российской Федерации осуществляется следующими нормативными актами: гражданский Кодекс РФ (Глава 45 § 3) [2]; Федеральный закон № 214-ФЗ (ст. 15.4-15.5); Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [3]. Данные нормативные акты образуют трехуровневую систему регулирования, где ГК РФ задает общие рамки, а специальные законы детализируют особенности применения эскроу-счетов в конкретных сферах. 

Указанный правовой режим эскроу-счетов требует особых гарантий надежности со стороны кредитных организаций, выступающих эскроу-агентами. В этой связи законодатель устанавливает строгие требования к банкам, обслуживающим таки счета. Согласно нормам Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 [4], данные требования носят комплексный характер и включают как обязательные, так и альтернативные критерии.

Правовая природа договора эскроу-счета характеризуется как:

1. Трёхсторонняя – обязательное участие депонента, бенефициара и эскроу-агента;
2. Консенсуальная – заключение с момента достижения согласия по всем существенным условиям;
3. Возмездная – право банка на вознаграждение, которое не может быть удержано из заблокированных средств;
4. Не являющаяся обеспечением обязательств – ДДУ не выполняет обеспечительной функции, поскольку не создает дополнительных гарантий для кредитора за счет имущества должника или третьих лиц.

Механизм работы эскроу-счета в долевом строительстве включает три этапа: открытие счета, пополнение счета и его закрытие (перевод средств застройщику или возврат участнику). Ключевым механизмом является имущественная защищенность средств: они не подлежат взысканию по долгам сторон, аресту или использованию в качестве обеспечительной меры. 

 Несмотря на заявленные преимущества, действующая модель имеет ряд системных недостатков. Согласно ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, основанием для перечисления средств является предоставление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако этот формальный критерий не гарантирует фактического исполнения обязательств перед участниками, что подтверждается судебной практикой (например, Решение Югорского районного суда от 03.10.2024 по делу № 2-462/2024, в котором рассматривался иск участника к застройщику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта и компенсации за уменьшение площади квартиры.) [5].

Представляется целесообразным изменить ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, установив, что единственным основанием для разблокировки средств должен быть подписанный сторонами передаточный акт, подтверждающий фактическую передачу объекта. 

Согласно ч. 4. ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, период условного депонирования не должен превышать срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в проектной декларации, более чем на шесть месяцев. Однако данное положение не учитывает распространенную практику нарушения застройщиками сроков сдачи объектов в связи с задержками строительства. При нарушении сроков строительства банк обязан вернуть средства участнику, что формально ставит его в положение нарушителя обязательств по оплате. Недобросовестные застройщики могут использовать это для уклонения от ответственности, навязывая дополнительные соглашения или расторгая ДДУ (Решении Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.12.2024 по делу № 2-7041/2024, в данной ситуации застройщик не предоставил объект в указанный в ДДУ период, по просьбе участник не предоставил реквизиты нового эскроу-счета, а просто решил расторгнуть ДДУ) [6].

Данная ситуация является показателем того, что в ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ следует добавить норму о том, что возврат средств не является основанием для расторжения ДДУ по инициативе застройщика, который обязан предоставить реквизиты нового счета для повторного внесения средств с сохранением за частником права на неустойку. 

В соответствии с действующим законодательством, денежные средства участников подлежат обязательному страхованию на протяжении всего периода их нахождения на эскроу-счете от момента внесения до наступления юридически значимых событий, включая получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственную регистрацию права собственности или истечение установленного срока размещения средств [7, с. 145-147]. Ключевыми характеристиками этого механизма являются: полное возмещение суммы на счете (100%), а также сокращенные сроки осуществления страховых выплат (в течение 20 рабочих дней). 

Анализ практики применения механизма выявляет существенные региональные различия в его эффективности. Для таких городов, как Москва, Санкт-Петербург или Сочи, действующий лимит может быть недостаточным. Для решения проблемы предлагается внести изменения в ст. 13.2 Закона о страховании:

1. Ввести региональную дифференциацию страхового покрытия (например, 10, 15, 20 млн. руб. в зависимости от средней стоимости кв. м. в регионе);
2. Установить ежегодную индексацию лимитов на индекс потребительских цен;
3. Дифференцировать покрытие для элитного жилья.

Таким образом, институт эскроу-счетов, бесспорно, повысил уровень защиты прав участников, минимизировав риски нецелевого использования средств и банкротства застройщиков. Однако проведенный анализ выявляет его недостаточную эффективность для обеспечения надлежащего качества объектов и соблюдения сроков строительства. Перспективы совершенствования правового регулирования видятся в комплексном подходе, включающем пересмотр оснований для разблокировки средств, создание гибко механизма пролонгации депонирования и внедрение дифференцированной системы страхования. Реализация предложенных мер позволит оптимизировать баланс интересов всех участников долевого строительства и усилить защиту прав потребителей.