Общая долевая собственность – важный институт гражданского права РФ, регулирующий отношения нескольких лиц по поводу единого имущества. Актуальность темы обусловлена широким распространением такого режима собственности: он возникает при наследовании, приватизации, совместной покупке и в иных случаях.
В современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника. Иными словами, права собственника, оставаясь абсолютными, не являются безграничными, рамки их реализации задает закон. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу положений Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости, право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – как собственников, так и третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, то есть не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно-значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Вещь может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место общая собственность. Существование общей собственности до известной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе власть над вещью, в случае общей собственности у вещи нет единственного собственника, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи.
Таким образом, в юридической литературе мнения относительно данного института разделились. Так с одной стороны – «право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь», – так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф. Шершеневич [3, с. 463-466]. Согласно же мнению другого выдающегося русского цивилиста Д. И. Мейера – «право общей собственности – это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю» [4, с. 146-155].
Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников. При недостижении согласия порядок устанавливается судом. При определении порядка пользования суд учитывает:
- фактически сложившийся порядок пользования;
- нуждаемость каждого из сособственников в спорном помещении;
- реальную возможность совместного пользования без нарушения прав других сособственников.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он вправе требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю. Распоряжение общим имуществом (продажа, дарение, сдача в аренду и т. п.) возможно только по соглашению всех сособственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Продавец обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю. Расходы на содержание общего имущества каждый участник обязан нести соразмерно своей доле. Раздел имущества и выдел доли регулируются ст. 252 ГК РФ. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела или выдела доли участник вправе требовать выдела в натуре своей доли через суд. Если это невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками.
В исключительных случаях, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников выплатить ему компенсацию даже без его согласия. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
На практике нахождение имущества в долевой собственности порождает множество проблем. Среди них:
- определение соразмерности компенсации при невозможности выдела доли в натуре;
- оценка обоснованности отказа сособственника в согласии на распоряжение общим имуществом;
- доказывание факта и момента надлежащего извещения о продаже доли;
- применение нормы о выплате компенсации обладателю незначительной доли.
Например, споры часто возникают при реконструкции имущества, затрагивающей общее имущество. Так, Верховный Суд РФ указал, что, если реконструкция помещения в многоквартирном доме влечет присоединение к нему части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в доме.
Судебная практика играет ключевую роль в толковании и единообразном применении законодательства о долевой собственности. Разъяснения высших судебных инстанций (например, Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ) помогают разрешать спорные ситуации и формировать единообразный подход к применению норм права.
Таким образом, общая долевая собственность требует от участников осознанного подхода к реализации своих прав и исполнению обязанностей, а от правоприменителей – взвешенного разрешения неизбежно возникающих конфликтов интересов.
