Апартаменты как новый формат жилья

За последнее десятилетие на рынке недвижимости появляется новый формат жилья – «апартаменты».

Различия между квартирой, жилым помещением и апартаментами начинаются на этапе формирования документов.

Так, на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – «малоэтажная жилая застройка» (индивидуальное жилищное строительство) разрешено строительство зданий с жилыми помещениями. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.

Для квартиры требуется такой вид разрешенного использования земельного участка, как «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка». При этом такой объект возводится на основании разрешения на строительство и проектной документации, причем покупку недвижимого имущества можно совершать в течение строительства.

Апартаменты признаются нежилым помещением, поэтому в силу своего определения не могут располагаться на землях, отведенных под жилую застройку. Практика строительства показывает, что в большинстве случаев такой вид недвижимого имущества строят на землях под объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания, под объекты размещения коммерческих/некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения. Этот формат позволяет использовать для строительства лучшие панорамные виды в непосредственной близости от парков и водоемов. Нередко возникают ситуации, когда объект определяется по документам не как квартира, а как жилое помещение.

В чем же еще различия между этими двумя объектами недвижимости, и покупка какого из упомянутых видов несет в себе меньше рисков?

При приобретении недвижимости важно знать, какие права возникают у собственника на данное имущество. Так, если имеется квартира в многоквартирном жилом доме, то реализуются право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности непосредственно на недвижимое имущество.

Нельзя забывать и об определении «индивидуального жилищного строительства», которое включает в себя объекты как отдельно стоящие жилые дома с числом этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. В России в условиях ограниченной доли земельных участков, предназначенных для жилой застройки, сегмент апартаментов начинает свое развитие.

Еще в 2020 году порядка 65% горожан на выставке-семинаре «Жилищный проект» не рассматривали апартаменты в качестве альтернативы жилью; 14% готовы приобрести, если апартаменты находится в привлекательном районе с развитой инфраструктурой; 13% респондентов рассматривали приобретение такой недвижимости с инвестиционными целями. И лишь 8% рассматривали приобретение этой недвижимости как альтернативу покупки жилья из-за того, что апартаменты стоят дешевле. Но тем не менее, в 2018 году апартаменты составляли 0,5% от общего объема жилья, в 2019 году это 8% рынка жилой недвижимости в городе [1].

Во-первых, апартаменты уже более десяти лет существуют на российском рынке, но на данный момент нет сформированной нормативной правовой базы, которая регламентировала бы использование и назначение такого вида недвижимости. Из этого вытекает, что градостроительные и санитарные требования к строительству не такие строгие, как к возведению жилой застройки. Однако, если апартаменты позволят приобретать только в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», это приведет к росту стоимости подобного вида жилья.

Во-вторых, поправки в законодательство по разрешению постоянной регистрации в апартаментах ведутся с 2015 года, однако до сих пор они не имеют официального статуса жилья. На данный момент возможна только временная регистрация на пять лет, но только в апартаментах, которые имеют статус гостиницы [2].

Всё это может привести к перегруженности социальных объектов, которые расположены в данном районе.

К положительным моментам относится то, что апартаменты можно приобрести на 15-20% дешевле аналогичной по площади квартиры. Жильцы получают достаточный набор дополнительных услуг, не предусмотренных в жилых домах (например, наличие химчистки, собственной прачечной, тренажерного зала). Также, апартаменты составляют большой интерес для инвесторов [3].

По мнению экспертов, за счет более низкой стоимости по сравнению с квартирами войти в проект значительно дешевле, а рост стоимости квадратного метра ничем не отличается от жилой недвижимости. Сдавать апартаменты в аренду также выгодно, так как нанимателям не важна регистрация, а арендная ставка на апартаменты сравнима с квартирами.

Поэтому апартаменты могут создать в нашей стране полноценный и современный арендный фонд.

Появилось много предложений апартаментов в исторических частях городов, где «пятен» под жилую застройку мало. В 2017 году в России стали лояльнее относиться к правовому статусу апартаментов, но это не привычный и не традиционный формат жилья для горожан.

В Москве такой вид недвижимости пользуется большим спросом, но и в Санкт-Петербурге такой формат жилья находит своих покупателей.

Таким образом, апартаменты отличаются от квартиры и жилого помещения следующими характеристиками:

• не могут располагаться на землях, отведенных под жилую застройку;
• отсутствие постоянной регистрации;
• плата за коммунальные услуги на порядок выше;
• стоимость апартаментов ниже, но выше ставка налога;
• выгодны для инвестирования.

Вопрос о переводе апартаментов из нежилого фонда в жилой поднимался не раз, однако именно в этом году появилась реальная перспектива его решения. Попыткой урегулировать часть проблемных вопросов, связанных с апартаментами, стал проект № 488847-7 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», внесенный депутатом Государственной Думы РФ А.Г. Сидякиным [4].

Указанный законопроект предполагал введение таких понятий как «жилые» и «нежилые» апартаменты, определение порядка оплаты содержания апартаментов, решение вопроса о регистрации по месту жительства и т.п. Однако после первого чтения законопроекта он был отозван автором.

Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья». Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20% [5].

Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости. Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В ЖК РФ и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует. Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью.

Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин – в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Статус жилых помещений смогут получить апарт-комплексы, отвечающие необходимым требованиям к безопасности проживания и обеспеченные коммунальными ресурсами в соответствии с нормами, установленными для жилья.

Больше всего шансов стать жильем у мультиформатных проектов, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также у объектов, относящихся к гостиничному фонду. Как правило, характеристики таких проектов приближены к характеристикам жилых домов. После изменения статуса стоимость лотов в них может вырасти до 20% [6].

Проекты, реализованные в реконструированных зданиях предприятий, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах, вряд ли будут переведены в жилой фонд.

Дело в том, что многие из них не соответствуют «жилищным» стандартам. Речь идет о нормах инсоляции, ширине проемов в несущих стенах, требованиях к инженерной и пожарной безопасности и т.п.

Кроме того, часть таких комплексов располагается в локациях, где отсутствует необходимая социальная инфраструктура.

При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т.д.

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам, тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На наш взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

Проанализировав действующее законодательство и рынок недвижимости, стало очевидно противоречие между теорией и практикой. То понятие, которым в законодательстве обозначаются апартаменты, совершенно не соответствует тому объекту, который продается и покупается гражданами. Представляется, что разрешение проблемы возможно путем закрепления апартаментов в перечне объектов жилых помещений. С одной стороны, это обяжет застройщиков соблюдать необходимые при строительстве жилья требования, а с другой стороны позволит гражданам-собственникам в полной мере осуществлять свои правомочия.