Государственная система регистрации недвижимости за рубежом

Страны, которые считают себя правовыми с особой заинтересованностью относятся к регистрации недвижимого имущества и проведения сделок с недвижимым имуществом. Еще в древние временя данному институту придавали особое значение, например, при передаче земли в первобытных племенах основным условием было наличие вождя племени, который удостоверялся в правомерности передачи земли. С развитием государственности, стали приниматься нормы, регулирующие отношения по передаче земли. В дальнейшем ввели обязательное наличие свидетелей. При переходе вещи от одного собственника к другому требовалась соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа, а также обязательное присутствие свидетелей.

В соответствии с этим уже в древние времена переходу праву собственности относились с особенной значимостью. Поговорим про современное время [1].

Современное законодательство практически всех развитых стран уделяет большое внимание регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. На практике выделяется несколько видов систем государственной регистрации недвижимого имущества.

1. Консенсуальная система регистрации прав на недвижимое имущество, ее суть заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора, а не в момент его регистрации, но есть некоторые особенности. Данная система на практике очень проста, так как облегчает ведение гражданского оборота недвижимого имущества, позволяя сторонам самостоятельно определить момент перехода права собственности от одного лица к другому, но с другой стороны имеет место быть и минусам, которые заключается в полном отсутствии ведения реестра, ведь на практике можно столкнуться с тем, что данные о собственнике могут быть не актуальны и собственность принадлежит другому лицу.

Данная система применяется в Германии, Франции, Бельгии, Италии, Польше. Рассмотрим данную регистрационную модель на примере Франции и Германии.

Французская система регистрации недвижимого имущества системе регистрирует сделки с недвижимостью, а немецкая регистрационная система регистрируются права на недвижимость и переход этих прав.

По французской системе регистрации сделка с недвижимым имуществом совершается нотариально, так как в классических юрисдикциях абсолютно общепризнанным является идея о том, что нотариат – это необходимый элемент построения регистрационной системы. Право считается перешедшим к покупателю с момента удостоверения сделки, т. е. когда совершена сделка, воля выражена, право перешло к покупателю, а именно когда подписан и передан договор от собственника к новому правообладателю.

По немецкой регистрационной системе важен сам факт регистрации недвижимого имущества, который фиксируется в поземельной книге. Таким образом, в соответствие с законодательством Германии права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими [2].

2. Англосаксонская система регистрации прав заключается в том, что в она, дает гарантию защиты титула. В связи с причинением убытков при обнаружении ошибки в зарегистрированном титуле, в соответствие с законодательством правообладателю возмещаются убытки. Кроме того, рассматриваемая система привязана к земельному участку, а не к владельцу.

Данная система применяется в Англии, которая на сегодняшний день соответствует потребностям общества и в соответствии с этим в стране зарегистрированы до 90 % объектов недвижимости.

Регистрация своих прав на недвижимость имеет важные юридические последствия.

Первые и наиболее основные из них является то, что наличие факта регистрации недвижимого имущества значительно облегчает и ускоряет реализацию недвижимости, так как ни продавец, ни покупатель сокращают, временя и деньги на доказательство и, соответственно, исследование чистоты титула. Зарегистрированный титул становится не просто доказательством наличия права собственности на недвижимость, но и непосредственно предметом последующей сделки по реализации объекта недвижимости, поскольку при передаче прав на зарегистрированный объект в реестре имя одного собственника просто меняется на имя другого [3].

Вторым важным фактом является то, что сам факт регистрации предоставляет собственнику основанные на общем праве права в отношении его имущества, а, значит, определяет и момент перехода права собственности.

3. Регистрационная система Торренса.

Данная система была разработана Робертом Торренсом в 1857 году для повышения достоверности сведений в государственном реестре недвижимости и для создания максимально полной гарантии права собственности на недвижимое имущество. Титул Торренса получил широкое распространение в мире, данная система применяется в таких странах как: Австралия, Канада, Доминиканская республика, Новая Зеландия, Сингапур, Эстония, Россия.

Данная система основывается на государственной регистрации изменений в титуле, в отличие от действующей во многих юрисдикциях регистрации документов о сделках с имуществом. Наличие зарегистрированного изменения записи о владельце в едином реестре является единственным важным и достоверным условием перехода права собственности на объект недвижимости. Выделяются основные плюсы данной системы: она дает субъектам юридическую защищенность, сокращает затраты финансов и времени на передачу титулов и установление обременений, полностью исключает возможность мошенничеств и обманов в сфере недвижимости, сокращает количество судебных споров [4].

Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт.

В соответствии с рассмотренным материалом можно сделать вывод, что мировая практика знает несколько видов систем регистрации недвижимого имущества, каждая из которых имеет свои плюсы и минусы.