Значение кадастрового учета при совершении сделок с земельными участками

Прохождение процедуры государственного кадастрового учета земельного участка в установленном законом порядке является обязательной и позволяет однозначно решить вопрос о границах земельного участка. Также, несмотря на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 69 Закона No 218-ФЗ государственная регистрация прав на ранее учтенные объекты недвижимости в ЕГРН является добровольной, ч. 3 ст. 69 данного Закона обязывает правообладателей соответствующего имущества регистрировать свое право на объект недвижимости при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной сделки с земельным участком после дня вступления в силу Закона No 122-ФЗ.

Таким образом, для совершения сделок с земельным участком и во избежание проблем с признанием права собственности на соответствующее имущество, его правообладателю необходимо обязательно произвести государственный кадастровый учет объекта недвижимости, а также государственную регистрацию прав, если они не были осуществлены в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации недвижимости.

Уточнение границ земельного участка требуется сделать в случае, когда земельный участок, который находится в публичной собственности, предоставляется без торгов. Нельзя его предоставить, если границы такого участка подлежат уточнению (пп. 24 ст. 39.16 ЗК РФ). Других обязательных случаев, когда нужно уточнить границы земельного участка, нет.

При этом нужно учитывать, что ранее участки ставились на кадастровый учет без определения их точных границ. Координаты характерных точек границ участка начали устанавливать только с 1 марта 2008 г. (ч. 7 ст. 38 ранее действовавшего Закона о кадастре недвижимости). Поэтому большое количество участков в ЕГРН точных границ не имеет.

Если у участка не установлены координаты характерных точек границ, то рекомендуется провести процедуру их уточнения. В результате у участка будут определены точные границы. В первую очередь это защитит правообладателя от присвоения части участка и споров с владельцами смежных участков о расположении границ.

Уточнение местоположения границ земельного участка допускается в тех случаях, когда в ЕГРН (Письма Росреестра от 18.08.2017 N 19–02759/17, от 08.12.2020 N 13–00451/20):

• отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ;
• координаты характерных точек границ определены с точностью ниже нормативной точности для земель определенного целевого назначения;
• сведения о координатах какой-либо характерной точки границ не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат);
• присутствует ошибка, в том числе реестровая, о местоположении границ и осуществляются мероприятия по ее исправлению.

Кадастровый учет проводят в связи с образованием или созданием земельного участка как объекта недвижимости. В этом случае государственный кадастровый учет будет осуществлен в связи с формированием нового земельного участка из земель, государственная собственность на которые не была ранее разграничена.

Для кадастрового учета и госрегистрации прав на новый участок заявителю требуется сформировать единый пакет документов.

Готовые документы сдаются в специально уполномоченный государственный орган, который вносит сведения о формируемом земельном участке в ЕГРН.

Заявление с приложением требуемых документов может направить собственник исходного земельного участка. Однако в случаях, предусмотренных п. п. 3, 4.4, 7 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости [1], соответствующее заявление могут подать другие лица. К примеру, при формировании земельного участка из публичных земель заинтересованное лицо может подать заявление в том случае, если по его заявлению утверждена схема расположения земельного участка (п. 18 ст. 11.10 ЗК РФ [2]).

Срок, когда заявитель может поставить участок на учет и зарегистрировать право собственности на него, – два года с даты принятия решения о предварительном согласовании. Если он будет нарушен, предварительное согласование придется проходить заново (п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ).

Для осуществления государственного кадастрового учета формируемого земельного участка обратиться в Росреестр должно лицо, уполномоченное в решении об утверждении схемы такого земельного участка.

В настоящее время вместо правообладателя обратиться в Росреестр вправе кадастровый инженер на основании договора о выполнении кадастровых работ (п. п. 1, 2 ч. 2.1 ст. 36 Закона о кадастровой деятельности [3]).

Вместе с заявлением предъявляется, а если подается по почте, то прикладываются следующие документы (ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):

• межевой план, подготовленный кадастровым инженером (ч. 12 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости);
• правоустанавливающий документ на земельный участок (нужен только при регистрации права собственности);
• решение об утверждении схемы, в котором прописано право лица подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию (пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ);
• документ о полномочиях представителя лица (доверенность, документ о назначении директора и т. д.);
• паспорт представителя (по почте – копию паспорта).

Таким образом, к заявлению на бумажном носителе межевой план прилагается на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск, USB-накопитель). Если на то указано в заявлении, электронный носитель информации возвращается заявителю.

Сроки решения по кадастровому учету и регистрации права собственности следующие (ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

• пять рабочих дней, если заявление на кадастровый учет подано прямо в орган регистрации прав, семь рабочих дней, если в МФЦ;
• 10 рабочих дней, если подано заявление на кадастровый учет и регистрацию собственности в орган регистрации прав, и 12 рабочих дней, если в МФЦ.

Если на момент представления заявления и необходимых документов государственная пошлина не уплачена или документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона госрегистрации недвижимости).

Решение о государственном кадастровом учете принимает государственный регистратор и если он найдет обстоятельства, мешающие провести кадастровый учет или регистрацию, то он приостановит процесс. Заявителя уведомят об этом и укажут срок, в который можно исправить ошибки. Как правило, это три месяца (ч. 2 ст. 26, п. 2 ч. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).

Основные особенности формирования земельного участка вытекают из того, что такой земельный участок формируется из земель публичной собственности. В результате решение о формировании земельного участка принимается уполномоченным органом публичной власти (как правило – местной администрацией) в результате соблюдения специальной процедуры (опубликования извещения). После принятия уполномоченным органом власти решения о формировании земельного участка и предварительном согласовании его предоставления заинтересованное лицо заказывает кадастровые работы у кадастрового инженера. Результатом кадастровых работ является межевой план формируемого земельного участка. Заключительным этапом является государственный кадастровый учет формируемого земельного участка, по итогу которого заявитель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости на образованный земельный участок.