Главная
АИ #27 (209)
Статьи журнала АИ #27 (209)
Развитие методики расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой не...

Развитие методики расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости в современных рыночных условиях

Рубрика

Архитектура, строительство

Ключевые слова

предпринимательская прибыль
коммерческая недвижимость
рыночные условия
инвестирование
методика расчета

Аннотация статьи

В современных условиях оценка коммерческой недвижимости является необходимой при практически любой операции инвестиционного характера. Стабильный спрос на коммерческую недвижимость, разнообразие форм собственности и использования объектов, а также быстрое развитие технологий и изменения в законодательстве создают условия, в которых владельцам и инвесторам необходимо аккуратно и точно рассчитывать потенциальную предпринимательскую прибыль. В данной статье происходит анализ существующих моделей оценки прибыли, выявление их преимущества и недостатков, а также анализ актуальных тенденций: изучение динамики цен, спроса и предложения, особенностей использования объектов, изменений в законодательстве и других факторов, которые могут влиять на расчет предпринимательской прибыли.

Текст статьи

Современный рынок коммерческой недвижимости представляет собой динамичную среду, где владельцы и инвесторы стремятся максимизировать свою прибыльность. Понимание и умение правильно оценивать потенциальную прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость играет ключевую роль в принятии обоснованных решений.

Актуальность данной темы очевидна, так как в современных рыночных условиях коммерческая недвижимость остается одним из наиболее популярных объектов инвестирования. Стабильный спрос на коммерческую недвижимость, разнообразие форм собственности и использования объектов, а также быстрое развитие технологий и изменения в законодательстве создают условия, в которых владельцам и инвесторам необходимо аккуратно и точно рассчитывать потенциальную предпринимательскую прибыль.

В связи с этим, развитие методик расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости становится важной задачей для всех участников рынка. Точность и адекватность расчетов предпринимательской прибыли позволят учесть все риски и возможности инвестирования, оптимизировать инвестиционные портфели и принимать обоснованные решения о дальнейших действиях.

Кроме того, в условиях нестабильной экономической ситуации и быстро меняющегося рынка анализ предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости помогает управлять рисками, повышать эффективность инвестиций и обеспечивать устойчивый рост бизнеса.

Таким образом, актуальность данной темы заключается в необходимости постоянного совершенствования методик расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости для более успешного и эффективного управления инвестициями в современных рыночных условиях.

Проблема данной темы заключается в том, что современные рыночные условия в сфере коммерческой недвижимости постоянно меняются, что вызывает необходимость постоянного совершенствования методик расчета предпринимательской прибыли при оценке недвижимости. Недостаточное адаптирование существующих методик к новым рыночным реалиям может привести к неточным оценкам и недооценке потенциальной прибыли, что, в свою очередь, может повлечь за собой финансовые убытки для инвесторов и владельцев недвижимости.

Для успешного решения проблемы развития методики расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости в современных рыночных условиях стоят следующие задачи:

  1. Изучение современных методик и подходов к расчету предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости. Необходимо ознакомиться с существующими моделями оценки прибыли, выявить их преимущества и недостатки, а также определить требования, предъявляемые к новым методикам в свете текущих рыночных условий.
  2. Анализ актуальных тенденций на рынке коммерческой недвижимости. Изучение динамики цен, спроса и предложения, особенностей использования объектов, изменений в законодательстве и других факторов, которые могут влиять на расчет предпринимательской прибыли.
  3. Разработка новых методик и моделей расчета предпринимательской прибыли. На основе полученных данных и анализа необходимо создать современные, адаптированные к текущим условиям инструменты для оценки прибыльности коммерческой недвижимости.
  4. Проведение экспериментальных исследований. Для проверки эффективности новых методик и моделей необходимо провести практические исследования на реальных объектах коммерческой недвижимости и сравнить полученные результаты с уже существующими методами.
  5. Внедрение новых методик в практику. После успешного тестирования новых методик необходимо организовать их внедрение в практику оценщиков, инвесторов, разработчиков и других участников рынка коммерческой недвижимости.

Важную роль играет при оценке предпринимательской прибыли актуальные тенденции на рынке коммерческой недвижимости. Динамика цен на коммерческую недвижимость, при которой важно анализировать изменения цен на объекты недвижимости в различных сегментах рынка (офисы, розничная и складская недвижимость). Это помогает понять текущие тенденции и прогнозировать будущие изменения стоимости объектов. Также при изучении спроса и предложения на коммерческую недвижимость в конкретном регионе позволяет определить уровень конкуренции и возможные риски или возможности для инвесторов. Важно учитывать, какие виды деятельности могут быть осуществлены на объекте недвижимости, такие как офисное использование, ритейл или промышленная деятельность. Имеющиеся арендаторы или потенциальные наниматели могут влиять на прибыль от объекта.

Стоит отметить, что необходимо следить за изменениями в законах и нормативных актах, которые могут повлиять на инвестиционную среду и условия использования коммерческой недвижимости. Тенденции в экономической и политической сфере также влияют на рынок недвижимости. Общая экономическая ситуация, инфляция, процентные ставки, демографические тенденции – все эти факторы могут оказать влияние на доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.

Также немаловажную роль в оценки коммерческой недвижимости играют основные аспекты, которые необходимо учитывать при анализе:

1. Расположение объекта:

Географическое расположение: Будучи важным фактором, географическое расположение объекта может влиять на его стоимость. Например, недвижимость, расположенная в деловом центре города, может быть дороже, чем объект в удаленном районе.

Инфраструктура: Близость к различным объектам инфраструктуры, таким как торговые центры, рестораны, аэропорты или железнодорожные вокзалы, может повысить привлекательность объекта для арендаторов или покупателей.

Транспортная доступность: Хорошие транспортные связи, близость к общественному транспорту или основным автомагистралям также могут увеличить ценность коммерческой недвижимости.

Окружающая застройка: Соседние объекты, их назначение и степень благоустройства района также могут оказать влияние на стоимость объекта недвижимости.

2. Техническое состояние:

Состояние здания или помещения: Наличие обновлений, современных материалов и технологий, общее состояние здания или помещения имеют важное значение при определении его стоимости.

Наличие необходимых коммуникаций: Наличие современных коммуникаций, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха повышает комфортность объекта и его привлекательность для арендаторов.

3. Размер и планировка:

Площадь и структура помещений: Наличие нужной площади, правильной структуры помещений и возможность их адаптации к различным потребностям арендаторов также влияют на стоимость недвижимости.

4. Анализ рынка:

Изучение спроса и предложения: Понимание спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости в выбранном регионе поможет определить цену объекта с учетом текущей конъюнктуры.

Прогнозирование тенденций: Анализ тенденций рынка и его прогнозирование позволит сделать более точные выводы о будущей стоимости недвижимости.

5. Потенциал для развития:

Учитывание возможности расширения бизнеса, реконструкции или аренды части помещений поможет оценить потенциальную прибыльность объекта.

6. Юридические аспекты:

Проверка документов и разрешений: Наличие всех необходимых юридических документов и разрешений влияют на безопасность сделки и защиту прав собственности.

Анализ юридических рисков: Оценка юридических рисков, связанных с объектом недвижимости, поможет избежать нежелательных сюрпризов в будущем.

Учитывая все эти аспекты, возможно более точно определить стоимость и потенциальную прибыльность коммерческой недвижимости, что поможет принимать обоснованные решения при ее покупке, продаже или сдаче в аренду.

При изучении современных методов расчёта предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости было выявлено несколько подходов, которые на сегодняшнее время играют ключевую роль.

Дисконтированный поток денежных средств (DCF) – это метод, основанный на оценке будущих денежных потоков, прогнозируемых для объекта недвижимости. Сначала производится прогноз прибыли, после чего эти потоки денежных средств дисконтируются по определенной ставке дисконтирования для определения чистой настоящей стоимости объекта. Этот метод позволяет учесть временную ценность денег и риски, связанные с инвестицией.

Следующий метод – это сравнения, также он называется компаративный метод. При этом подходе используется анализ цен на сравнимые объекты недвижимости, чтобы определить стоимость целевого объекта. Он основан на предположении, что рыночная стоимость объекта определяется аналогичными объектами в том же регионе.

Также существует анализ арендных потоков - при оценке коммерческой недвижимости часто учитывается арендный доход, который может быть получен в результате сдачи объекта в аренду. Рассматривается не только текущий арендный поток, но и потенциал для роста арендных ставок в будущем.

Не стоит упускать внутреннюю норму доходности (IRR) - данный метод используется для определения того, какая доходность даст инвестиция в объект недвижимости. Путем анализа будущих потоков доходов и расходов определяется внутренняя норма доходности, при которой чистая настоящая стоимость равна нулю.

Последний метод, который был выявлен в ходе исследования – это метод капитализации дохода. Данный подход основан на том, что стоимость объекта недвижимости определяется его доходностью. Прогнозируемый годовой доход от объекта недвижимости делится на ставку капитализации (зависит от рыночной доходности объекта) для определения его текущей стоимости.

В современных рыночных условиях, с развитием цифровых технологий и аналитических инструментов, методики расчета предпринимательской прибыли становятся все более точными и надежными. Использование специализированного программного обеспечения позволяет учитывать различные факторы, влияющие на прибыльность инвестиций, а также проводить анализ рыночной ситуации и прогнозировать ее развитие.

Для оценки прибыльности коммерческой недвижимости существует несколько новых методик и моделей расчета предпринимательской прибыли. Некоторые из них включают метод дисконтирования денежных потоков (DCF), метод сравнительного анализа, а также различные модели оценки инвестиций, такие как модель инвестиционной оценки доходности (ROI) или модель капитализации доходов. Выбор оптимальной методики зависит от конкретной ситуации и характеристик недвижимости.

Таким образом, развитие методики расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости в современных рыночных условиях играет ключевую роль для инвесторов и владельцев недвижимости. Правильный и точный расчет предпринимательской прибыли позволяет принимать обоснованные инвестиционные решения и максимизировать прибыльность объектов недвижимости. Оптимальное использование современных технологий и аналитических инструментов поможет инвесторам успешно управлять своими инвестициями и достигать финансового успеха на рынке коммерческой недвижимости.

Список литературы

  1. Алексеев В.В. Методика оценки коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2010.
  2. Баранцев К.А. Анализ и оценка коммерческой недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2016.
  3. Гурьев С.М. Оценка стоимости коммерческой недвижимости. // Международное обозрение, 2018, № 3, С. 25-31.
  4. Длянов С.А., Ромашкина В.Р. Оценка коммерческой недвижимости: методы и подходы.
  5. Чужак Т.Ю., Якимов М.И. Методика расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости: Учебное пособие. – М.: Юрайт, 2014.

Поделиться

190

Лозин И. С. Развитие методики расчета предпринимательской прибыли при оценке коммерческой недвижимости в современных рыночных условиях // Актуальные исследования. 2024. №27 (209). Ч.II.С. 63-66. URL: https://apni.ru/article/9764-razvitie-metodiki-rascheta-predprinimatelskoj-pribyli-pri-ocenke-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-sovremennyh-rynochnyh-usloviyah

Актуальные исследования

#30 (212)

Прием материалов

20 июля - 26 июля

осталось 6 дней

Размещение PDF-версии журнала

31 июля

Размещение электронной версии статьи

сразу после оплаты

Рассылка печатных экземпляров

13 августа