В современном мире вопросы комплексного развития территорий становятся все более актуальными и значимыми. Особенно важным аспектом при реализации проектов развития является оценка и обеспечение их финансово-экономической эффективности. Финансовая составляющая играет ключевую роль в успешной реализации проектов, направленных на улучшение инфраструктуры, социальной сферы, экологии и других аспектов жизни на определенной территории.
Данная статья посвящена анализу финансово-экономической эффективности проектов комплексного развития территорий с целью выявления факторов, влияющих на успешность и устойчивость данных проектов. Тщательное изучение и оценка финансовых показателей позволят выявить оптимальные стратегии финансирования, а также способы повышения доходности и снижения рисков при реализации проектов.
Полученные результаты будут способствовать более глубокому пониманию важности финансово-экономической составляющей в процессе развития территорий и разработке рекомендаций для оптимизации финансовых ресурсов при реализации подобных проектов.
Наиболее существенной проблемой в правовом регулировании комплексного развития территорий, на мой взгляд, является отсутствие правовых норм, каким-либо образом затрагивающих финансово-экономическую сторону рассматриваемого механизма.
С позиции экономики ключевым риском является низкая экономическая эффективность проекта и высокие расходы, которые могут возникнуть в результате отсутствия тщательной проработки проекта и учета всех особенностей территории, на которой реализуется комплексное развитие. Следовательно, на этапе принятия решения о проекте необходимо формировать полное обоснование проекта, чтобы избежать дополнительных затрат при его реализации. Экономической рентабельности проектов комплексного развития территорий также способствует высокая цена на жилье в кварталах, попадающих под комплексное развитие территорий, обширность территории и низкая плотность застройки, невысокая капитализация кварталов ветхого и аварийного жилья [8, с. 38-53].
Вместе с тем, в процессе подготовки проектов комплексного развития территорий экономическая составляющая является ключевой при формировании границ территории, определении основных технико-экономических параметров и определении способа реализации проекта. На практике финансово-экономическое обоснование имеет ключевое значение, на котором основываются все иные градостроительные параметры проекта, поскольку, если проект будет убыточным для инвесторов, то реализовать его возможно только силами государственных органов за счет бюджетных средств.
Базовым подходом к выбору проекта комплексного развития территорий является подбор такой площадки преобразования, которая позволяет в рамках имеющихся градостроительных ограничений (плотность и функционал застройки) сформировать экономически состоятельный и устойчивый проект, а значит, привлечь частные инвестиции и минимизировать бюджетные расходы, с одной стороны, и максимизировать выгоды собственников недвижимости, с другой стороны. Это обеспечивается за счет создания прироста стоимости (капитализации) территории в результате реализации проекта комплексного развития территории.
Например, основным принципом проектов комплексного развития территорий жилой застройки является обеспечение устойчивой доходности проекта в целом, что также важно для всех ключевых участников – владельцев недвижимости (как текущих владельцев сносимой недвижимости, так и будущих владельцев нового жилья), а также застройщика и муниципалитета. С экономической точки зрения это означает необходимость расчета и обеспечения минимального уровня прироста стоимости территории, который гарантирует минимальные ожидаемые выгоды для всех ключевых участников проекта. Если хотя бы одна из групп участников решит, что проект не выгоден, то его не реализуют (или уровень риска невыполнения этого проекта будет крайне высок).
При успешной реализации жилищных проектов комплексного развития территорий различные косвенные пользы получают и другие участники проекта, такие как предприниматели, размещающие свои бизнесы на этой территории, владельцы объектов, которые останутся в пределах застройки, а также собственники недвижимости на прилегающих территориях и даже все жители города в целом. Однако, для реализации проектов жилищной застройки комплексного развития территорий необходимо гарантировать возможность получения приемлемой выгоды именно для ключевых участников – владельцев недвижимости, застройщика и муниципалитета [7, с. 670-677].
В целях определения оптимальных параметров проекта комплексного развития территорий (плотность и функционал застройки), обеспечивающих требуемый уровень доходности проекта, необходимо провести итерационное моделирование этих параметров и оценить показатели эффективности проекта в целом и для ключевых участников. Эти показатели можно объединить в четыре группы:
- Показатели инвестиционной эффективности проекта в целом и для застройщика;
- Показатели эффективности для муниципального бюджета и для экономики города;
- Показатели эффективности для владельцев недвижимости;
- Показатели эффективности расходов на переселение из аварийного жилья (включая средства долевого финансирования и средства из бюджета субъекта Российской Федерации или местных бюджетов).
Экономическая обоснованность жилищных проектов комплексного развития определяется, прежде всего, по показателям инвестиционной эффективности проекта в целом. Только при достижении уровня инвестиционной эффективности в целом проект может быть признан эффективным для всех участников (хотя это условие обязательно, но недостаточно). Если результаты оценки показателей инвестиционной эффективности проекта комплексного развития территорий показывают, что проект неудовлетворителен с точки зрения данных показателей (например, имеет низкую доходность или слишком долгий срок окупаемости), то требуется пересмотр планировочных решений.
Также при расчете финансово-экономической эффективности проекта необходимо учитывать и транспортную доступность территории, что в значительность степени определяет местоположение территории комплексного развития, поскольку строительство объектов транспортной инфраструктуры является дорогостоящим и в редких случаях государство готово взять на себя такие расходы. Так экономическая эффективность проекта учитывает не только мероприятия в границах проекта комплексного развития территорий, но и за их пределами. Вместе с тем государственные органы оценивают и бюджетный, в том числе налоговый, эффект и городскую пользу от реализации каждого отдельно взятого проекта.
При этом, ни одна правовая норма ГрК РФ, либо иного нормативного правового акта федерального уровня никак не регулирует экономическую модель проекта, данная сфера также не урегулирована нормативными правовыми актами передовых субъектов, активно применяющих механизм комплексного развития территорий – города Москвы и Московской области.
Учитывая вышеизложенное, предлагается внести изменения в ГрК РФ и дополнить порядок подготовки решений о комплексном развитии территорий положениями, устанавливающими обязательный этап, на котором уполномоченными государственными органами в обязательном порядке будет прорабатываться экономическое обоснование проекта комплексного развития территорий.
В целях определения единой методики также целесообразно после внесения изменений в ГрК РФ на федеральном уровне закрепить основные принципы, методы расчета финансово-экономического обоснования и устойчивости проекта комплексного развития территорий. Данный нормативный правовой акт закрепит основные подходы к расчету финансово-экономического обоснования проектов комплексного развития и позволит наиболее эффективно разрабатывать новые площадки для редевелопмента территорий.
Также для наиболее масштабных проектов комплексного развития территорий с продолжительным сроком реализации (более 10 лет) предлагается разработать механизмы государственной поддержки инвесторов на начальном этапе строительства, поскольку основная финансовая нагрузка ложится на инвестора именно в первые 2–3 года реализации. Возможно рассмотреть поэтапное раскрытие эскроу-счетов, разработать систему предоставления бюджетного кредитования на строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры с минимальным процентом.
Вышеуказанные меры позволят привлечь большее количество инвесторов и повысит конкуренцию на рынке недвижимости, что в свою очередь увеличит неналоговые бюджетные поступления (например, от продажи на аукционе права на заключение договора о комплексном развитии территорий) и минимизирует риски банкротства застройщиков, что в свою очередь уменьшит количество нереализованных проектов комплексного развития.
